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UAE・サウジアラビア 近況報告

■ 配信対象 / Report Recipients
本レポートは、EXグループのステークホルダー（不動産投資家・レストラン事業関連パートナー・事業パートナー）に向けてお届けしております。 This report is addressed to EX Group stakeholders including real estate investors, restaurant business partners, and business partners.

Situation Report — Issue 23rd March 2026
UAE・サウジアラビア 近況報告
UAE / Saudi Situation Report — Issue 2
2026年3月23日 | 中東情勢・ホルムズ海峡・不動産市況・事業状況報告
March 23, 2026 | Middle East Situation · Strait of Hormuz · Real Estate Market · Business Update
前回（第1号）：2026年3月8日発行 Issue 1: Published March 8, 2026

1. はじめに / From the Group

平素より格別のご支援を賜り、誠にありがとうございます。

Thank you always for your continued support.

前回の第1号レポート（3月8日付）以降、情勢は複数の点で変化しています。本レポートでは、3月23日時点で確認できた事実のみをお伝えします。なお、紛争の長期化を示唆する声明が双方から相次いでおり、米国国防省はホワイトハウスに対し2,000億ドルの追加予算を申請したと報じられており、資金面でも長期戦への準備が進んでいます。

Since Issue 1 (March 8), the situation has evolved in several areas. This report presents only verified facts as of March 23, 2026. Notably, statements suggesting a prolonged conflict have increased from both sides, and the Pentagon has reportedly submitted a $200 billion supplemental budget request to the White House, indicating financial preparation for an extended campaign.

Source: Washington Post, CNBC, Al Jazeera, March 18–20, 2026

2. 軍事・外交情勢アップデート / Military & Diplomatic Situation Update

◆ イラン指導部の状況 / Iranian Leadership

2月28日の米・イスラエルによる攻撃でハメネイ最高指導者が死亡。3月8日、イランの専門家会議がその次男モジュタバ・ハメネイ師を第3代最高指導者に選出したと発表。

Iran’s Supreme Leader Ali Khamenei was killed in the US-Israeli strikes on February 28. On March 8, Iran’s Assembly of Experts announced the selection of his second son, Mojtaba Khamenei, as the third Supreme Leader.

■ 指導者の公開状況（3月23日時点） / Visibility of New Supreme Leader (as of March 22)
モジュタバ・ハメネイ師は選出以降、一度も映像・写真で公式に姿を現していません。書面による声明のみが発表されています。トランプ大統領は「生きているかどうか不明」と発言し、国防長官ヘグセス氏は「負傷・毀損している可能性が高い」と述べました。
Mojtaba Khamenei has not appeared on video or in any official image since his selection. Only written statements have been released. President Trump stated he was unsure if Khamenei was alive; Defense Secretary Hegseth said he was likely wounded and disfigured.
Source: NBC News, NPR, March 15–21, 2026

◆ 米国の動向：「縮小」示唆と 2,000億ドル予算申請 / US Posture: Winding Down Signals & $200 Billion Budget Request

3月21日、トランプ大統領はTruth Social上で「中東での軍事作戦の縮小を検討中」と投稿。ただし停戦は否定し、「決定的な終結」を求める姿勢を示しました。

On March 21, President Trump posted on Truth Social that the administration was considering winding down military efforts in the Middle East. However, he dismissed the possibility of a ceasefire, insisting on a decisive end to the conflict.

一方、3月18日には国防省がホワイトハウスに対し2,000億ドル超の追加予算を申請。ヘグセス国防長官は「悪人を消すには金がかかる」と発言し、終結時期については「タイムフレームはない」と述べました。これは、当初想定されていた4～6週間の戦争期間を超える長期化の強いシグナルです。

Meanwhile, on March 18, the Pentagon submitted a $200+ billion supplemental budget request to the White House. Defense Secretary Hegseth stated there is no timeframe for ending the war. This signals preparation well beyond the initially projected 4–6 week campaign.

Source: Washington Post, CNBC, Time Magazine, Al Jazeera, March 18–21, 2026

◆ 停戦交渉の状況 / Ceasefire Talks

■ 双方の声明 — 確認済み事実 / Statements from Both Sides — Verified Facts
【米国】トランプ大統領：「イランは停戦を望んでいる。ただし条件がまだ十分ではない」（3月15日）
[US] President Trump: ‘Iran wants a ceasefire, but the terms aren’t good enough yet.’ (March 15)
【イラン】アラグチー外相：「停戦を求めているのではない。敵が二度と考えないように戦い続ける」（3月16日）
[Iran] FM Araghchi: ‘We are not seeking a ceasefire. We will continue fighting until our enemies can never contemplate such an attack again.’ (March 16)
【イラン新指導者】モジュタバ師：仲介国を通じた停戦提案に対し「米国とイスラエルが屈服し、敗北を認め、賠償するまでは平和の時期ではない」と回答。
[Mojtaba Khamenei] Responded to ceasefire proposals via intermediaries: ‘It is not the right time for peace until the US and Israel are brought to their knees, accept defeat, and pay compensation.’
Source: Time Magazine, Iran International, Jerusalem Post, March 2026

◆ GCC・アラブ・イスラム諸国 共同外交行動 / GCC, Arab & Islamic Countries — Joint Diplomatic Action

3月18日、サウジアラビア・リヤドにてGCC・アラブ・イスラム諸国外相協議が実施されました。

On March 18, a consultative ministerial meeting of GCC, Arab and Islamic states was held in Riyadh, Saudi Arabia.

■ 3月18日 リヤド外相協議 共同声明（概要） / Joint Statement — Riyadh Ministerial Meeting, March 18, 2026
参加国：バーレーン、エジプト、ヨルダン、クウェート、レバノン、パキスタン、カタール、サウジアラビア、シリア、トルコ、UAE（アゼルバイジャン含む12か国）
Participants: Bahrain, Egypt, Jordan, Kuwait, Lebanon, Pakistan, Qatar, Saudi Arabia, Syria, Turkey, UAE (and Azerbaijan — 12 countries total)
イランに対し、GCC諸国・ヨルダン・アゼルバイジャン・トルコへの攻撃の即時停止を要求。国連安保理決議2817（2026年）の遵守、およびホルムズ海峡・バブ・エル・マンデブ海峡における航行の自由の確保を要求。
Called on Iran to immediately cease all attacks against GCC states, Jordan, Azerbaijan, and Turkey. Called for compliance with UNSC Resolution 2817 (2026) and demanded preservation of freedom of navigation in the Strait of Hormuz and Bab el-Mandeb.
Source: Gulf News, GCC Secretariat, March 18, 2026

■ その他の主要動向（3月15〜22日） / Other Key Developments (March 15–22)
  • イランがクウェートのミーナ・アル・アフマディ製油所をドローンで攻撃（3月21日） / Iranian drones struck Kuwait’s Mina al-Ahmadi refinery (March 21)
  • イランがナタンズ核施設への攻撃を確認。IAEAは放射性物質漏れなしと発表（3月21日） / US-Israel struck Natanz nuclear facility; IAEA reported no radiation leak (March 21)
  • イランが英米共同軍事基地ディエゴガルシアへ弾道ミサイルを発射 / Iran fired ballistic missiles at UK-US base Diego Garcia
  • サウジアラビアは47機のドローンを撃墜（東部地域） / Saudi Arabia intercepted 47 drones over its eastern region
  • イラン戦争による死者で1,444名（児童204名含む）、負傷者18,000名以上（3月22日時点） / War casualties: 1,444 killed including 204 children; 18,000+ injured (as of March 22)
  • 米軍はUSS Boxer（海兵隊数千人）をペルシャ湾に追加派遣 / USS Boxer carrying thousands of Marines deployed to Persian Gulf
Source: Al Jazeera, CNN, NPR, March 20–22, 2026

3. ホルムズ海峡の状況 / Strait of Hormuz — Current Status

◆ 封鎖の現状（3月22日時点） / Current Blockade Status — as of March 22

ホルムズ海峡は、3月2日のIRGCによる「封鎖宣言」以降、実質的な通行停止状態が続いています。ただし完全な軍事封鎖ではなく、イランが「許可ベースの通行」を一部認める形に移行しつつあります。

The Strait of Hormuz has been effectively closed to normal commercial shipping since the IRGC’s closure declaration on March 2. However, it is not a complete physical blockade — Iran has begun allowing selective, permission-based transits.

■ ホルムズ海峡 通行状況（確認済み） / Hormuz Strait Transit Status — Verified Facts
  • 通常時の通過船舶数：1日約138隻（うちタンカー約20隻）/ 世界石油供給量の約20%が通過 / Pre-conflict: ~138 vessels per day (including ~20 tankers); approximately 20% of world’s daily oil supply
  • 3月2日以降：タンカー通行がほぼゼロに。主要海運会社（Maersk、MSC、CMA CGM、Hapag-Lloyd等）は全便停止を発表 / Post-March 2: Tanker traffic dropped to near zero. Major carriers (Maersk, MSC, CMA CGM, Hapag-Lloyd) suspended all transits.
  • 3月中旬以降：中国・インド・パキスタン・トルコ籍船舶には「友好国」として一部通行が許可 / Mid-March onwards: Ships linked to China, India, Pakistan, and Turkey selectively allowed through as ‘friendly nations’.
  • 3月15〜22日：1日の確認通行船数は0〘8隻程度。依然として通常比95%超の落ち込み / March 15–22: Confirmed daily transits range from 0 to 8 vessels — still more than 95% below pre-conflict levels.
  • 3月1日以降、商船への確認済み攻撃は21件以上（UKMTO報告） / 21+ confirmed attacks on commercial vessels and offshore infrastructure since March 1 (UKMTO).
Source: CNBC, Al Jazeera, Lloyd’s List Intelligence, S&P Global, UKMTO, Wikipedia, March 2026

◆ 物流への影響 / Logistics & Supply Chain Disruption

ホルムズ海峡の封鎖は、エネルギーのみならず、広範な物流に重大な影響を与えています。コンテナ船100隻以上が港内に滞留し、ジェベルアリ港では貨物混雑が発生。コンテナ輸送費用は中東向けで1コンテナあたり4,000ドルの追加サーチャージが課されています。

The Hormuz blockade is disrupting not just energy but broad logistics. Over 100 container ships are stranded in the Gulf, and Jebel Ali port is experiencing congestion. Shipping surcharges of $4,000 per container have been imposed for Middle East destinations.

カタールは3月4日に全LNG船についてフォースマジュールを宣言。紅海ルートもフーシ派の攻撃再開により不安定なままです。代替ルートとしてのアフリカ南端喜望峰経由は、アジア〜欧州間で10〜14日の輸送日数増加となっています。WFP（世界食糧計画）は、コロナ以来最悪のサプライチェーン混乱の可能性を警告しています。

Qatar declared force majeure on all LNG shipments on March 4. The Red Sea route remains unstable due to resumed Houthi attacks. Cape of Good Hope diversions add 10–14 days to Asia–Europe transit times. The WFP has warned this could be the worst supply chain disruption since COVID-19.

Source: CNN, CNBC, APL Logistics, Lloyd’s List Intelligence, March 2026

◆ エネルギー価格への影響 / Energy Price Impact

■ 原油価格（3月20〜22日頃の水準） / Crude Oil Prices — around March 20–22, 2026
  • WTI（ウェスト・テキサス・インターミディエイト）：92〜98ドル台 / バレル / WTI (West Texas Intermediate): approximately USD 92–98 per barrel
  • Brent原油（国際指標）：107〜114ドル台 / バレル（3月20日時点約107ドル） / Brent crude (international benchmark): approximately USD 107–114 per barrel (approx. USD 107 on March 20)
  • 開戦前（2月28日以前）：Brent約65〜70ドル台 → 現在は約50〜60%上昇 / Pre-conflict (before Feb 28): Brent ~USD 65–70 → current levels represent a ~50–60% increase
  • EIA（米エネルギー情報局）は3月9日公表の見通しでBrentは今後2か月間95ドル超維持を予測 / The US EIA (March 9 forecast) projected Brent to remain above USD 95/b for the next two months.
  • IEAは戦略石油備蓄4億バレルの放出を決定。また、米国はイラン産原油【1.4億バレル分の制裁を一時解除（4月19日まで） / IEA approved release of 400 million barrels from strategic reserves. US temporarily lifted sanctions on ~140 million barrels of Iranian oil on tankers (until April 19).
Source: Investing.com, EIA, Fortune, OilPrice.com, CNBC, March 2026

◆ 代替ルートの活用状況 / Alternative Route Usage

  • UAE（フジャイラ港）・サウジ（ヤンブー港）経由の陸上パイプライン迂回ルートを活用中だが、容量はホルムズ通過量の約25〜35%程度 / UAE (Fujairah) and Saudi Arabia (Yanbu) overland pipeline bypass routes are in use, but capacity covers only ~25–35% of normal Hormuz throughput
  • 紅海ルートも復旧途上だが、フーシ派が2月28日以降に攻撃を再開しており安定しない / Red Sea route also being used, but Houthi forces resumed attacks on February 28 and the route remains unstable
  • ジェベルアリ港（UAE）は機能を維持しているが、国際海運コストの上昇・一部品目の遅延が発生 / Jebel Ali Port (UAE) remains functional, but international shipping costs have risen and delays on some goods are occurring

4. ドバイ不動産市場の状況 / Dubai Real Estate Market Update

◆ 3月前半の取引動向（DLD公式データ） / Early March Transaction Trends — Dubai Land Department

DLD公式データによると、3月1〜15日の取引件数は引き続き一定水準を維持しています。ただし弊社はこのデータの解釈に慎重を要すると考えています。

DLD official data shows transaction volumes maintaining a certain level in the first 15 days of March. However, we urge caution in interpreting this data.

■ DLD取引データ（3月1〜15日） / DLD Transaction Data — March 1–15, 2026
  • マンション取引件数：4,499件（3月前半15日間） / Apartment transactions: 4,499 (first 15 days of March)
  • 取引の約55%がオフプラン、45%がレディ物件 / Approx. 55% off-plan, 45% ready properties
  • 主要価格帯：AED 100万〜200万台が最多。坪単価の中央値：約AED 1,500〜1,550/平方フィート（2月末水準と同等） / Core price band: AED 1M–2M. Median price per sq ft: ~AED 1,500–1,550 (in line with late February levels)
  • 3月9〜15日の週：前週比で取引件数+58%、取引額+51%のリバウンドを記録（ただし土地取引を含む）。土地取引を除く実質的な住宅取引額は前週比+13%（Dhs 82.6億） / Week of March 9–15: Headline transaction counts +58% and value +51% week-on-week (includes land transactions). Excluding land, built-property value grew +13% to Dhs 8.26 billion.

Source: Dubai Land Department, aiqya.com, Gulf Business, March 2026

DLD取引データ 2026年3月1日〜15日

◆ 弊社の市場分析 / Our Market Assessment

■ 取引件数維持の背景と4月以降への注目 / Behind the Volume — and Why April Onwards is the Key Indicator

現時点で取引件数が大きく落ちていないのは、2月28日以前に締結・合意されていた契約が順次決済されているためである可能性が高いと弊社は判断しています。通常、不動産取引は契約から決済まで2～4週間を要することから、3月中旬の取引件数には開戦前の契約が反映されている可能性が高いです。

We assess that the resilience in transaction volumes to date is likely attributable to contracts signed and agreed before February 28 completing settlement. Given that UAE property transactions typically take 2–4 weeks from agreement to completion, mid-March data likely still reflects pre-conflict contract activity.

4月以降の取引件数が、現地の新規需要動向を示す最初の真の指標になると弊社は認識しています。

Transaction volumes from April onwards will represent the first true measure of new demand conditions in the market. This is the indicator we are watching most closely.

■ 一部パニック・割安物件の出現 / Signs of Panic Selling and Below-Market Listings

市場では、一部の投資家によるパニック売りや、資金需要を背景とした割安物件の出現が見られるようになっています。一部の情報源によれば、セカンダリーマーケットで当初購入価格を下回る10〜15%のディスカウントが観察されています。弊社の観察では、市場の吸収力は依然として高く、これらの割安物件は比較的速やかに成約されている状況です。広範囲かつ持続的な価格暴落は現時点では観察されていません。

There are signs of panic selling and distressed listings from some investors seeking liquidity. Some sources report 10–15% discounts below original purchase prices in the secondary market. Based on our observation, absorption capacity remains relatively strong, and these below-market properties are being absorbed fairly quickly. No broad or sustained price collapse has been observed as of this date.

■ DLDエスクロー通達（3月12日）— 投資家保護の再確認 / DLD Escrow Circular (March 12) – Investor Protection Reaffirmed
DLDは3月12日、エスクロー法（2007年第8号法）の厳格な執行を再確認する通達を発出しました。オフプランプロジェクトに対する投資家資金は100%政府監査のエスクロー口座で保全され、RERAエンジニアによる工事進捗確認なしにはデベロッパーへの資金放出は行われません。またRERAは、グローバルな物流混乱がフォースマジュールに該当する可能性を認め、デベロッパーに対して月次の進捗報告を義務付けました。
DLD issued a circular on March 12 reaffirming strict enforcement of the Escrow Law (Law No. 8 of 2007). All investor funds for off-plan projects remain 100% ring-fenced within government-audited escrow accounts. RERA also acknowledged that global shipping disruptions may qualify under Force Majeure for construction timelines, and mandated monthly progress updates from developers.
Source: DLD, RERA, GoDubai Estate, March 12, 2026

5. 弊社事業状況 / EX Group Business Update

◆ 5-1. EXGROW PROPERTIES LLC — 不動産事業 / Real Estate Operations

  • ドバイ・ビジネスベイのオフィスは通常通り営業中 / Dubai Business Bay office is operating normally
  • 弊社スタッフ全員の安全を確認しております / Safety of all staff confirmed
  • 弊社関与物件への直接的な損傷は確認されていません / No direct damage confirmed to properties in which EXGROW is involved
  • 現在は新規案件の開拓よりも、既存投資家の皆様へのフォローアップに注力しています / Current focus is on supporting and following up with existing investors, rather than new business development
  • 引渡しスケジュールへの影響の有無については、各デベロッパーと継続的に連絡を取り確認中です / We are in ongoing contact with developers regarding any potential impact on delivery timelines

◆ 5-2. EXGROW INVESTMENTS LLC — 日本食レストラン投資事業 / Japanese Restaurant Investment

  • ドバイの飲食業・商業施設は引き続き通常通り稼働しています / Dubai’s food & beverage sector and commercial facilities continue normal operations
  • 日本側パートナーとの準備・連携は継続中です / Coordination and preparations with Japan-side partners are ongoing

◆ 5-3. 再生可能エネルギー事業（日本・鹿児島） / Renewable Energy — Japan, Kagoshima

  • 鹿児島を拠点とする日本国内の系統用蓄電所開発事業であり、今回の中東情勢による直接的な影響はありません / Our grid-scale battery storage development platform in Kagoshima, Japan, has no direct exposure to the current Middle East situation
  • ホルムズ海峡封鎖に伴う世界的なエネルギー供給リスクの高まりは、日本における再生可能エネルギーの社会的・政策的重要性をさらに高める可能性があると認識しています / The global energy supply risks arising from the Hormuz situation may further elevate the social and policy importance of renewable energy in Japan

◆ 5-4. 日本食品 サウジ向けトレーディング事業（準備中） / Japan Food Trading — Saudi Arabia (In Preparation)

日本の食品・農産品をサウジアラビア向けに輸出・販売するトレーディング事業の準備を進めています。日本品質への高い評価と、湾岸地域における日本食品需要の高まりを背景として、EXグループの次なる事業柱の一つとして推進してまいります。

We are preparing a trading business focused on exporting and selling Japanese food products and agricultural goods to Saudi Arabia. Against the backdrop of strong appreciation for Japanese quality and growing demand for Japanese food products in the Gulf region, this initiative is being developed as one of the next key pillars of EX Group.

6. 現時点のリスク認識 / Current Risk Assessment

以下は3月22日時点で弊社が認識しているリスクです。今後の情勢変化により大きく変わりうることをご了承ください。

The following reflects our current risk assessment as of March 22. This may change materially as the situation develops.

水準
Level		 リスク項目
Risk		 弊社の認識 / Our Assessment
⚠ 高
High		 紛争の長期化
Conflict Prolongation		 停戦交渉が不成立のまま対立が続いており、長期化リスクは引き続き高い水準にある。米国の$200B予算申請は長期戦の資金準備を示す。

Ceasefire talks have produced no agreement. The $200B Pentagon budget request signals financial preparation for an extended campaign.
⚠ 高
High		 ホルムズ海峡封鎖継続
Hormuz Closure		 海峡通行は「友好国向け選択的通行」に移行しつつあるが、欧米・日本向けの商業通行の正常化は見通せない。物流混乱はエネルギーにとどまらず、食品・建設資材・製造業全般に拡大。

Transit has shifted to selective permission-based passage for friendly nations. Normalisation for Western and Japanese shipping remains unclear. Disruption extends beyond energy to food, construction materials, and manufacturing.
△ 中
Mid		 4月以降の不動産取引件数低下
RE Volume Q2		 3月の取引件数は開戦前契約の消化で維持されている可能性が高く、4月以降の新規需要動向が最大の注目点。

March volumes likely reflect pre-conflict contracts being settled. April onwards will be the first true test of new demand.
△ 低
Low		 弊社物件・人員への直接被害
Direct Damage		 弊社オフィス・関与物件への直接損傷は引き続き確認されていない。UAEの防衛システムは機能しており、市内での日常生活は概ね継続している。

No direct damage to EXGROW’s office or related properties. UAE air defenses remain functional and daily life in the city is broadly continuing.

7. 今後のコミュニケーション方針 / Communication Policy

  • 情勢に重大な変化があった場合は臨時号を発行します / An interim report will be issued if the situation changes significantly
  • 個別の物件・投資案件に関するお問い合わせは担当者または下記へ直接ご連絡ください / For enquiries about specific properties or investment matters, please contact your representative or the address below directly
■ お問い合わせ / Contact
EX Group — Group Management Office
Email: group-management@exgrow-uae.com
Tel: +971-50-2473788
Office 1501, Business Bay, Dubai, UAE

免責事項 / Disclaimer
本レポートは情報提供のみを目的として作成されており、特定の投資行動を推奨するものではありません。記載する予測・見通しは作成時点の入手可能な情報に基づくものであり、実際の結果は大きく異なる場合があります。不動産投資には価格変動・流動性・地政学的リスク等が伴います。投資判断はご自身の責任においてお行いください。
This report is for informational purposes only and does not constitute investment advice. Forecasts are based on information available at time of writing; actual results may differ materially. Real estate investment involves risks including price fluctuation, liquidity, and geopolitical risk. Investment decisions should be made with professional advice at the individual’s own discretion.

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