UAE・サウジアラビア 近況報告

1. はじめに・エグゼクティブサマリー Foreword & Executive Summary

平素より格別のご支援を賜り、誠にありがとうございます。本号は2026年6月一ヶ月間の動向を総括するレポートとして発行しております。本レポートは事実と出典のみを整理し、弊社の独自の判断、予測は原則として収録しておりません。

Thank you always for your continued support. This issue is published as a comprehensive review covering the month of June 2026. This report organizes only verified facts and sources; EX Group business judgments and forecasts are, in principle, not included.

6月の中東情勢は、「署名・発効・即再封鎖」という単語に集約されます。米国とイランは6月17日にヴェルサイユで戦闘終結に関する覚書（MoU）に署名し、翌18日に発効しましたが、核問題は60日間の最終交渉に先送りされ、レバノンでのイスラエル撤退が明記されなかったことから、6月20日にはホルムズ海峡が再封鎖されました。和平の枠組みが文書として成立する一方で、その履行は数日で綻び、和平の実効性そのものが問われる展開となっております。

June’s Middle East situation can be summarized in a single phrase: ‘signed, effective, then immediately re-closed.’ The US and Iran signed a memorandum (MoU) on ending hostilities at Versailles on June 17, effective the 18th. However, the nuclear issue was deferred to a 60-day final negotiation, and because Israel’s withdrawal from Lebanon was not stipulated, the Strait of Hormuz was re-closed on June 20. While the peace framework was established on paper, its implementation frayed within days, calling into question the effectiveness of the peace itself.

この脆い外交的土台の上で、市場は総じて「戦争プレミアムの巻き戻し（正常化）」を示しました。原油はWTI・Brentともに開戦前の水準へ回帰し、投機的格付けのデベロッパーSukukは利回りが低下しました。金価格は、戦争がインフレ的であったために米金融政策がタカ派化し、逆説的に下落しています。

On this fragile diplomatic foundation, markets broadly displayed an unwinding of the war premium (normalization). Both WTI and Brent returned to pre-war levels, and speculative-grade developer sukuk yields declined. Gold prices fell paradoxically, as the inflationary nature of the war pushed US monetary policy in a hawkish direction.

不動産市場では、特筆すべき変化が見られました。ドバイ土地局（DLD）の6月の取引は13,763件・総額326.5億ディルハム（約1兆4,715億円）と、前月比で件数が31.3%増、金額が10.8%増となり、明確に反発しました。開戦前の2月と比べれば金額は依然として約半分の水準にとどまるものの、件数・金額がそろって回復に転じたことは、ドバイの不動産取引が暫定的に底を打った可能性を示唆しています。もっとも、この回復は値引き・インセンティブ主導で平均単価の低下を伴っており、回復の質については引き続き見極めが必要です。

The real estate market showed a notable change. Dubai Land Department (DLD) transactions in June reached 13,763 deals worth AED 32.65 billion — up 31.3% in count and 10.8% in value month-on-month — a clear rebound. While the value still stands at roughly half the pre-war February level, the fact that both count and value turned upward suggests that Dubai’s property transactions may have reached a tentative bottom. That said, this recovery is discount- and incentive-driven and accompanied by a decline in average ticket size, so the quality of the recovery warrants continued scrutiny.

渡航環境の改善も、重要な変化となりました。日本の外務省は6月25日、アラブ首長国連邦(UAE)全土の危険レベルを3から2（不要不急の渡航は止めてください）へ引き下げ、サウジアラビアのリヤド州・東部州についても同様に引き下げました。日本・オーストラリア・英国が緩和へ動く一方、米国務省はレベル3を維持しており、対応には差が生じています。

Improved travel conditions are another important change this issue. On June 25, Japan’s Ministry of Foreign Affairs lowered the risk level for the entire UAE from 3 to 2 (‘avoid non-essential travel’), and similarly lowered Riyadh Province and the Eastern Province of Saudi Arabia. While Japan, Australia, and the UK have eased, the US State Department maintains Level 3, resulting in divergent responses.

以上を総括すれば、6月は「戦争リスクの後退」と「和平の脆さ・金融環境の引き締まり」が併存する、まだら模様の正常化の月であったといえます。

In sum, June was a month of uneven normalization, in which the retreat of war risk coexisted with the fragility of the peace and a tightening financial environment.

2. 軍事・外交情勢 Military & Diplomatic Situation

2-1. 全体構造 2-1. Overall Structure

前号が対象とした5月が「暫定合意」の月であったとすれば、6月は「署名・発効・即再封鎖」の月となりました。戦争を終結させる枠組みが文書として成立した一方、その履行は数日で綻び、和平の実効性そのものが問われる展開となっております。市場が原油・不動産・債券で示した「正常化への巻き戻し」は、この脆い外交的土台の上に立っている点に留意が必要です。

If May, covered in the previous issue, was the month of a ‘provisional agreement,’ June became the month of ‘signed, effective, then immediately re-closed.’ While a framework to end the war was established on paper, its implementation frayed within days, calling the effectiveness of the peace into question. It is important to note that the market’s unwinding toward normalization across oil, real estate, and bonds rests on this fragile diplomatic foundation.

2-2. 今月の焦点 —— SpaceX上場と湾岸マネー
2-2. Focus of the Month — SpaceX IPO and Gulf Capital

6月12日、SpaceXが米ナスダックに上場しました（時価総額約1.75〜1.8兆ドル、米国史上最大級のIPO）。湾岸のソブリン・ウェルス・ファンドが有力なアンカー投資家として関与し、戦時下にあっても湾岸の対米テクノロジー投資意欲が衰えていないことを示しました。地政学的緊張と資本フローが必ずしも逆行しないという、本号を貫く論点の起点となります(詳細は第8章)。

On June 12, SpaceX listed on Nasdaq (market capitalization ~$1.75-1.8 trillion, one of the largest IPOs in US history). Gulf sovereign wealth funds participated as prominent anchor investors, demonstrating that the Gulf’s appetite for US technology investment has not waned even amid war. This is the starting point of a theme that runs through this issue: geopolitical tension and capital flows do not necessarily move in opposition (see Chapter 8).

2-3. 米イラン和平——MoUの成立 2-3. US-Iran Peace — Conclusion of the MoU

米国とイランは、6月14日に枠組みを発表し、6月17日にヴェルサイユで覚書(MoU、パキスタン仲介の「イスラマバードMoU」)に署名し、6月18日に発効しました。骨子は、ホルムズ海峡の通航再開(当初60日は無償通航)、米国による海上封鎖の解除と原油輸出制裁の即時免除、凍結資産(約240〜250億ドル)の段階的解放、湾岸諸国が資金を拠出する約3,000億ドルの復興基金です。イランは「核兵器を取得・開発しない」と再確認しました。もっとも、核濃縮と高濃縮ウラン在庫の扱いという核心は、以後60日間の最終交渉に先送りされております。

The US and Iran announced a framework on June 14, signed the memorandum (the Pakistan-mediated ‘Islamabad MoU’) at Versailles on June 17, and it took effect on June 18. Its main points are: reopening of the Strait of Hormuz (initially 60 days of toll-free passage), lifting of the US naval blockade and immediate waivers on crude-export sanctions, phased release of frozen assets (~$24-25 billion), and a ~$300 billion reconstruction fund financed by Gulf states. Iran reaffirmed that it ‘will not acquire or develop nuclear weapons.’ However, the core issues of uranium enrichment and the highly enriched uranium stockpile were deferred to a 60-day final negotiation.

2-4. MoUの内容と国内批判 2-4. MoU Content and Domestic Criticism

この先送りゆえに、トランプ政権は「MoUは骨抜き」との批判を左右双方から受けています。批判の要点は、核の「再確認」が従来の合意や核不拡散条約と実質的に同じで新味を欠くこと、制裁が核関連にとどまらず全面的に解除され、ミサイルやテロ支援への制限を欠くこと、そして破壊した脅威を巨額の資金で再建するのかという点にあります。米議会では与党主導で対イラン軍事作戦を抑制する決議が可決され、共和党内の非介入派にも離反が生じ、エネルギー価格の上昇を背景に政権支持率も低下しています。これに対しトランプ大統領は「イランは決して核兵器を持たない」と枠組みを正当化し、不履行の場合は再攻撃も辞さないと威嚇する一方、合意が「恒久的ではないかもしれない」とも認めています。核の帰趨と国内の政治的制約が、今後の中東情勢と原油価格の最大の不確実性であると考えられます。

Because of this deferral, the MoU has drawn criticism from both the left and the right that it is ‘toothless.’ The main points of criticism are that the nuclear ‘reaffirmation’ is substantively the same as prior agreements and the Non-Proliferation Treaty and thus adds nothing new; that sanctions were lifted comprehensively rather than only for nuclear matters, without restrictions on missiles or terrorism support; and the question of whether to rebuild, with vast funds, the very threat that was destroyed. In the US Congress, a resolution to restrain the military campaign against Iran passed with the ruling party’s involvement, defections emerged among non-interventionists within the Republican Party, and the administration’s approval rating declined amid rising energy prices. In response, President Trump justified the framework by stating that ‘Iran will never have a nuclear weapon,’ threatening renewed strikes in the event of non-compliance, while also acknowledging that the agreement ‘may not be permanent.’ The fate of the nuclear issue and domestic political constraints are considered the greatest uncertainties for the Middle East situation and oil prices going forward.

2-5. レバノンと周辺国——再封鎖の火種 2-5. Lebanon and Neighboring States — Spark for Re-closure

MoU第1条はレバノンを含む全戦線での軍事作戦終了を定めましたが、イスラエルの撤退を明記しませんでした。イスラエルがレバノンへの攻撃を継続したことをイランは「MoU違反である」とみなし、イランは6月20日にホルムズ海峡を再封鎖しました。さらに6月26〜28日には、コンテナ船やカタールの原油タンカーへの攻撃、クウェート・バーレーンの米軍基地への攻撃と米側の報復が相次ぎ、6月30日のドーハ協議を前に双方が攻撃を停止しています。和平は署名後も履行段階で綱引きが続いており、この情勢の脆さが原油価格の「条件付きの安値」を規定しております。

Article 1 of the MoU stipulated the cessation of military operations on all fronts including Lebanon, but did not specify Israel’s withdrawal. Regarding Israel’s continued attacks on Lebanon as a ‘violation,’ Iran re-closed the Strait of Hormuz on June 20. Furthermore, between June 26 and 28, attacks on a container ship and a Qatari-flagged oil tanker, strikes on US bases in Kuwait and Bahrain, and US retaliation occurred in succession, with both sides halting attacks ahead of the June 30 Doha talks. Even after signing, the peace remains subject to a tug-of-war at the implementation stage, and this fragility defines the ‘conditional low’ in oil prices.

3. エネルギー価格とOPEC Energy Prices and OPEC

3-1. 6月の原油価格動向 —— 三指標の「再収れん」 3-1. June Crude Price Trends — Re-convergence of Three Benchmarks

6月の原油市場は、月初から中旬にかけて再封鎖懸念で1バレル87〜95ドル水準にありましたが、月末には大きく水準を切り下げました。WTIは6月30日に約70ドルとなり、70ドル割れは開戦前日の2月27日以来です。Brentも約72ドルと、同じく2月27日以来の安値に沈みました。Brent-WTI間のスプレッドは約3ドルと歴史的にむしろ狭くなっています。第三の指標であるドバイ／オマーン現物は、戦時中はホルムズ封鎖による湾岸の供給逼迫を映してBrentを上回るプレミアムで取引されていましたが、海峡再開に伴いBrent近傍へ収れんしました。前号で「乖離」として整理した三指標の関係は、本号では「再収れん」へと転じ、いずれも戦前水準へ回帰しております。

The June crude market stood at $87-95 per barrel from early to mid-month on re-closure fears, but sharply lowered by month-end. WTI reached ~$70 on June 30 — the first sub-$70 level since February 27, the day before the war began. Brent likewise sank to ~$72, its lowest since February 27. The Brent-WTI spread narrowed to ~$3, historically tight. The third benchmark, Dubai/Oman physical, had traded at a premium above Brent during the war reflecting Gulf supply constraints under the Hormuz closure, but converged toward Brent as the strait reopened. The relationship among the three benchmarks, framed as ‘divergence’ in the previous issue, turned to ‘re-convergence’ this issue, all returning to pre-war levels.

WTI Price 出典：https://jp.investing.com/commodities/crude-oil

3-2. 各社予想との比較 3-2. Comparison with Institutional Forecasts

原油価格の下落の速度は市場予想を上回りました。Goldman SachsはBrentの第4四半期見通しを1バレル90ドルから80ドルへ引き下げ、湾岸の輸出は7月末に戦前水準へ回復すると見込んでいます（従来想定より約1か月前倒し)。4月時点の相対的に高めの予想に対し、実勢はより早く、より深く調整した形となっています。

The pace of decline outstripped market expectations. Goldman Sachs cut its fourth-quarter Brent forecast from $90 to $80 per barrel and expects Gulf exports to recover to pre-war levels by the end of July (about a month earlier than previously assumed). Against the relatively higher forecasts of the previous issue (as of April), actual prices adjusted faster and deeper.

3-3. 価格下落の背景 3-3. Background of the Price Decline

中東各国の石油関連設備が破壊され、修繕が完了していない設備が残るにもかかわらず戦前水準へ戻るという一見異様な下落は、戻ってくる供給量がそれを上回るためです。

第一に、6月17日のMoUによるホルムズ通航再開で、湾岸の原油輸出が戦前の約75%まで回復しました。

第二に、サウジアラビアが3月以来初めてラス・タヌラからの積み出しを再開し、各国が戦時に失った売上を取り戻すべく増産に転じました（イラクはOPEC増枠を要求しています）。

第三に、戦争プレミアムそのものの巻き戻しです。第四に、米国の戦略石油備蓄の放出(約5,800万バレル＝約14%)と、ホルムズの無償通航を主導する米国の政策的圧力です。エネルギー価格の低下は政権の政治的利害とも一致しており、外交（第2章）と市場が連動していることを示しています。

The seemingly anomalous decline back to pre-war levels despite damaged facilities is because returning supply outweighs that damage. First, the reopening of Hormuz under the June 17 MoU restored Gulf crude exports to ~75% of pre-war levels. Second, Saudi Arabia resumed loadings from Ras Tanura for the first time since March, and producers shifted to higher output to recoup wartime revenue losses (Iraq is demanding a higher OPEC quota). Third, the unwinding of the war premium itself. Fourth, the release of the US Strategic Petroleum Reserve (~58 million barrels, ~14%) and US policy pressure leading the toll-free reopening of Hormuz. Lower energy prices also align with the administration’s political interests, illustrating the linkage between diplomacy (Chapter 2) and markets.

3-4. 今後の見通し 3-4. Outlook

この安値は、ホルムズ海峡が開き続けるという前提に立つ条件付きのものです。JPMorganは、海峡が再閉鎖されれば大西洋岸の在庫取り崩しを通じて価格が反発すると警告し、ADNOCは完全復旧には2027年までを要するとみています。実際、6月20日のホルムズ海峡の再封鎖と6月26〜28日のタンカー攻撃が示すとおり、正常化への道のりはホルムズ海峡の再閉鎖ひとつで反転し得ます。加えて、タカ派化した米金融政策とドル高が、需要側の重しとして作用します。

This low price is conditional, resting on the assumption that the Strait of Hormuz stays open. J.P. Morgan warns that a re-closure would rebound prices via a drawdown of Atlantic-basin inventories, and ADNOC views full restoration as requiring until 2027. Indeed, as the June 20 re-closure and the June 26-28 tanker attacks show, the bet on normalization can reverse with a single re-closure. In addition, hawkish US monetary policy and a strong dollar act as a weight on the demand side.

3-5. UAEのOPEC脱退後の動向 3-5. Developments Since the UAE's OPEC Withdrawal

UAEは4月28日に脱退を表明し、5月1日付で約59年に及ぶOPEC／OPEC＋加盟に幕を下ろしました。生産能力の日量485万バレルに対して、UAEの割当が約350万バレルにとどまり、能力の約3割を取りこぼしていたことが背景にあります。ADNOC（アブダビ）は2027年に日量500万バレル・総額550億ドルの投資を掲げています。

残る7か国（サウジ、ロシア、イラク、クウェート、カザフスタン、アルジェリア、オマーン）は6月分として日量18.8万バレルの象徴的な増枠を決めましたが、声明はUAEに一切言及しませんでした。

もっとも当時はホルムズ封鎖で実出力が割当を大きく下回っており（戦争は3月に日量788万バレル＝前年比▲27%を消失させ、これはCOVID・1970年代・1991年湾岸戦争を上回る規模）、増枠は象徴的な意味合いが強いものでした。UAEの離脱は、スペアキャパシティという緩衝材を一つ減らし、主権的な生産の柔軟性を優先する前例を残しました。同国はホルムズ再開後の増産を進める方針です。

The UAE announced its withdrawal on April 28, ending about 59 years of OPEC/OPEC+ membership effective May 1. The background is that its production capacity of 4.85 million barrels per day was constrained by a quota of about 3.5 million, leaving roughly 30% of capacity unused; ADNOC targets 5 million barrels per day and $55 billion in investment by 2027. The remaining seven countries (Saudi Arabia, Russia, Iraq, Kuwait, Kazakhstan, Algeria, Oman) set a symbolic increase of 188,000 barrels per day for June, but the statement made no mention of the UAE. At the time, however, actual output was well below quota due to the Hormuz closure (the war erased 7.88 million barrels per day in March, a 27% year-on-year drop, exceeding COVID, the 1970s, and the 1991 Gulf War in scale), so the increase was largely symbolic. The UAE’s exit removed one shock-absorbing buffer of spare capacity and set a precedent for prioritizing sovereign production flexibility. The country intends to raise output following the reopening of Hormuz.

4. ドバイ不動産市場 Dubai Real Estate Market

4-1. DLD公式データ(6月) 4-1. DLD Official Data (June)

ドバイ土地局（DLD）によれば、6月の不動産取引は13,763件・総額326.5億ディルハム（約89億ドル・約1兆4,715億円)となりました。前月（5月、10,483件・294.6億ディルハム（約1兆3,278億円））比では件数が31.3%増、金額が10.8%増と、Eid明けの5月から反発しました。

他方、開戦前の2月（17,010件・607.2億ディルハム（約2兆7,367億円））比では、件数が約19%減、金額が約46%減で、金額は依然として戦前のおよそ半分の水準にとどまっています。

According to the Dubai Land Department (DLD), June property transactions totaled 13,763 deals worth AED 32.65 billion (~$8.9 billion). Versus the prior month (May: 10,483 deals, AED 29.46 billion), counts rose 31.3% and value 10.8%, a rebound from the post-Eid month of May. Versus pre-war February (17,010 deals, AED 60.72 billion), however, counts were down about 19% and value about 46%, with value still at roughly half the pre-war level.

ドバイ 不動産取引件数 出典：https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-transaction/#/

出典: ドバイ土地局(DLD, dubailand.gov.ae)。円換算は本号冒頭記載のTTSレート(1AED=45.07円)による参考値。 / Source: Dubai Land Department (dubailand.gov.ae). JPY figures are reference conversions at the TTS rate stated at the top of this issue (1 AED = ¥45.07).

4-2. 登記のタイムラグ 4-2. Registration Time Lag

DLDの登記は成約からタイムラグを伴うため、月次の振れには注意が必要です。5月はEidの連休で登記が落ち込み、6月にその反動が乗った面があります。したがって6月の反発は、需要の実勢回復と登記の平準化の双方を含んでいるとみられます。

Because DLD registration involves a lag from deal agreement, monthly swings require caution. Registrations dipped over the Eid holidays in May, and June partly carried the rebound. The June bounce therefore appears to reflect both a genuine recovery in demand and a normalization of registration timing.

4-3. 価格指数(ValuStrat Price Index)の推移 4-3. ValuStrat Price Index Trend

ドバイの住宅価格を追うValuStrat Price Index(VPI)は、2021年第1四半期を基準値100として算出される指数で、数値が大きいほど住宅価格が基準時点より上昇していることを示します（例:229.2ポイント＝2021年第1四半期比で約2.3倍の水準）。このVPIは3月の急落（229.2ポイント、前月比▲5.9%）以降も下落基調が続いています。4月は224.9ポイント（前月比▲1.9%、前年比+5.3%）、5月は前月比▲1.2%（3か月連続の下落、前年比+2.5%）となり、下落率は縮小しつつあります。

セグメント別では4月にヴィラが▲1.7%、アパートメントが▲2.2%と、いずれも3月より減速しました。ValuStratはこれを「安定化の初期兆候」と評価しています。なお、6月分は本稿執筆時点で未公表です。

なお、前号(Issue 5)では同じ3月の数値（229.2ポイント）を「Property FinderのVPI」として掲載しておりましたが、正しくはValuStrat社が算出する価格指数であり、本号より出典表記を訂正しております（賃料関連の数値は引き続きProperty Finder調べです）。

The ValuStrat Price Index (VPI), which tracks Dubai residential capital values, is indexed to a base of 100 at Q1 2021 — a higher number means prices are further above that starting point (e.g., 229.2 points means values are about 2.3x the Q1 2021 level). This index has continued to soften since March’s sharp 5.9% monthly drop to 229.2 points. April came in at 224.9 points (-1.9% MoM, +5.3% YoY), and May fell a further 1.2% MoM (a third consecutive monthly decline, +2.5% YoY), with the pace of decline narrowing. By segment, villas fell 1.7% and apartments 2.2% in April, both slower than March’s declines. ValuStrat characterizes this as an “early sign of stabilization.” June data had not been published as of this writing. Note: the previous issue (Issue 5) attributed the same March 229.2-point figure to “Property Finder’s VPI”; the correct source is the ValuStrat Price Index, and this issue corrects the attribution (rental figures remain sourced from Property Finder).

4-4. 取引価格 4-4. Transaction Prices

不動産売買1件当たり平均は約237万ディルハム（約1.07億円）と、5月の281万ディルハム（約1.27億円）、2月の357万ディルハム（約1.61億円）から低下しました。

件数が回復する一方で平均単価が下がる構図は、値引きやインセンティブ主導で中間市場の在庫が消化されていることと整合します。弊社が独自に構築したデベロッパー51社の価格・スペシャルオファーを整理したデータベース（デベロッパー－ブローカー間のディール共有グループの投稿および個別照会に基づく、2026年6月時点。全社から回答を得たものではなく、具体的なオファーが確認できたのは22社）によれば、現金条件での割引が15〜35%、登記税（売買価格の4%）の免除が11社、コミッションが最大10%と、価格・支払条件の両面での譲歩が広がっています。ただし、Omniyat等の超高級帯は値引きを提示しておらず、二次流通でも定価を上回って取引される物件が見られるため、値引きの常態化は下位・在庫過多のセグメントに偏っています。価格指数の推移は次項(4-3)で詳述の通り調整局面が続いており、賃料もドバイで約▲6.7%と軟化しています。

The average per-deal size was about AED 2.37 million (≈¥107mn), down from AED 2.81 million (≈¥127mn) in May and AED 3.57 million (≈¥161mn) in February. The pattern of recovering counts alongside falling average tickets is consistent with mid-market inventory being cleared through discounts and incentives. EX Group’s own proprietary database of pricing and incentive offers from 51 developers (compiled from developer–broker deal-sharing group postings and individual inquiries, as of June 2026; not all 51 responded, and concrete offers were confirmed for 22) likewise found widening concessions on both price and payment terms: cash-condition discounts of 15-35%, registration-fee waivers at 11 firms, and commissions of up to 10%. However, the ultra-luxury tier such as Omniyat offered no discounts, and some secondary-market units traded above list price, so the normalization of discounting is skewed toward the lower and oversupplied segments. The ValuStrat Price Index trend is detailed in section 4-3 below; Dubai rents have also softened by about 6.7%.

4-5. Emaar決算 4-5. Emaar Earnings

上場デベロッパーの代表であるEmaarの株価は、6月中旬時点で約13ディルハム（約586円）と、戦時安値（約10〜12ディルハム、約451〜541円）から52週高値（17.25ディルハム、約777円）へ向けて回復途上にあります（配当利回り約7.5%）。第2四半期決算は7月に公表される予定であり、次号にて取りまとめます。

The share price of Emaar, the representative listed developer, stood at about AED 13 (≈¥586) in mid-June, recovering from its wartime low (about AED 10-12, ≈¥451-541) toward its 52-week high (AED 17.25, ≈¥777), with a dividend yield of about 7.5%. Second-quarter earnings are scheduled for release in July and will be covered in the next issue.

5. ホスピタリティ・観光・F&B Hospitality, Tourism & F&B

5-1. ホテル稼働率とセグメント別の動向 5-1. Hotel Occupancy and Segment Trends

ドバイのホテル市場は約158,700室・約827軒で構成され、そのうち約7割が高級帯(Upscale／Upper Upscale／Luxury)、約3割が中級帯です。5つ星は173軒を数える一方、真の1つ星はごくわずかで、低価格帯は実質的にバジェット(1泊約89ドル、デイラ・バールドバイ中心)が担っています。

Dubai’s hotel market comprises about 158,700 rooms across about 827 properties, roughly 70% in the upper tiers (Upscale/Upper Upscale/Luxury) and about 30% mid-range. There are 173 five-star hotels, while genuine one-star properties are very few; the low end is effectively served by budget hotels (about $89 per night, centered on Deira and Bur Dubai).

戦争の影響はセグメントによって大きく異なりました。最も打撃を受けたのは5つ星帯で、CoStarの実績によれば稼働率は2月の84.7%から3月には33.1%へ急落し(前年同月比▲54.4%)、市場全体では3月14日週に22.8%と2020年4月以来の水準まで低下しました。長距離の裁量旅行とMICE需要に依存する高級帯ほど、地政学リスクに敏感であったといえます。これに対し、4つ星(アッパーミッドスケール)帯は2025年に最高稼働(84.4%)を記録したセグメントであり、戦時中も5つ星との差が縮小しました。3つ星・バジェット帯は、ビジネス客と域内(GCCの陸路)客に支えられて相応の稼働を維持しました。総じて、ドバイの強みである高級帯が今局面では最も脆弱であり、中級・バジェット帯が相対的に底堅かったという構図です。

The war’s impact varied greatly by segment. The hardest hit was the five-star tier: per CoStar, occupancy plunged from 84.7% in February to 33.1% in March (▲54.4% year-on-year), and market-wide fell to 22.8% in the week of March 14, the lowest since April 2020. The more a tier depends on long-haul discretionary travel and MICE demand, the more sensitive it was to geopolitical risk. By contrast, the four-star (upper-midscale) tier had recorded the highest occupancy in 2025 (84.4%), and its gap to five-star narrowed during the war. The three-star and budget tiers maintained reasonable occupancy, supported by business travelers and regional (overland GCC) visitors. Overall, Dubai’s strength — the luxury tier — was most vulnerable in this phase, while the mid-range and budget tiers proved relatively resilient.

需要の谷を大規模改装に充てる動きも顕著です。Jumeirah Burj Al Arab(約18か月の改装、2027年第4四半期再開予定)、Armani Hotel Dubai(4月1日休業、2026年第4四半期再開予定)、St Regis The Palm、Anantara World Islands、Radisson Blu Media City、Park Hyatt Dubaiなどが相次いで改装のため休業しました。各社はいずれも「計画的改装」と位置づけており、公にイラン危機を理由として挙げてはおりません。稼働が低い局面では閉館の機会費用が小さいという判断がうかがえます。

A move to allocate the demand trough to major renovations is also notable. Jumeirah Burj Al Arab (about 18 months of renovation, reopening scheduled for Q4 2027), Armani Hotel Dubai (closed April 1, reopening scheduled for Q4 2026), St Regis The Palm, Anantara World Islands, Radisson Blu Media City, and Park Hyatt Dubai closed for renovation in succession. Each positions this as ‘planned renovation’ and none publicly cites the Iran crisis as the reason. This suggests a judgment that the opportunity cost of closing is small when occupancy is low.

5-2. F&Bセクター 5-2. F&B Sector

ドバイは13,000店を超える飲食店を擁し、一人当たりの店舗密度はパリに次ぐ世界第2位です。DETによれば、2026年上期だけで240を超える新規F&Bが開業しました(うちファインダイニング・体験型が約35%)。市場は二つのシグナルが同時に進行しています。上面では、来店の減少、客単価の引き締め、ケータリング予約の鈍化といった調整が見られ、事業者はコスト削減や出店延期に動きました。他方で足元の地元需要は底堅く、平日も家族客で賑わい、Dubai Restaurant Weekは125店へ拡大するなど、日常の外食は粘りを見せています。「飛べないなら良い所で食べる」というスティケーション・在宅消費が、F&Bを下支えしています。

Dubai has more than 13,000 food-and-beverage outlets, with per-capita density second in the world only to Paris. Per DET, more than 240 new F&B establishments opened in the first half of 2026 alone (about 35% fine-dining or experiential). The market shows two signals at once. On the surface, adjustments appear — fewer visits, tighter per-customer spend, and slowing catering bookings — and operators moved to cut costs or delay openings. On the other hand, underlying local demand is firm, with families dining even on weekdays and Dubai Restaurant Week expanding to 125 restaurants; everyday dining shows resilience. The staycation and at-home spending dynamic — ‘if you can’t fly somewhere, you eat somewhere good’ — supports F&B.

各社の対応も、ホテルと同様に抑制的です。ホームグロウンの事業者(Good Burger／Maiz Tacos)は逆風下でも初の路面店を出店し、「コストは高く、利幅は薄い」と率直に認めつつ、急激な値引きではなくバリュー志向のランチでアクセス性を維持しています。

デリバリーは「量より利益」を志向してクラウドキッチン化が進み、体験型・リピート設計、AIによる顧客管理などが2026年の潮流となっています。もっとも、ダウンタウンの賃料が世界最高水準(最大1平方フィート100ドル)にあること、人件費・デリバリー手数料・市場飽和が利幅を圧迫していることは以前からの構造的課題であり、戦争はこれを増幅した形です。体力のある事業者や明確なコンセプトを持つ店が生き残り、薄い概念が淘汰される選別が進むとみられます。

Operators’ responses, like the hotels’, are restrained. Homegrown operators (Good Burger / Maiz Tacos) opened their first brick-and-mortar location despite the headwinds, candidly acknowledging that ‘costs are high and margins are thin,’ while maintaining accessibility through value-oriented lunch offers rather than aggressive discounting. Delivery is oriented toward ‘profit over volume,’ with cloud kitchens advancing, and experiential/repeat-oriented design and AI-based customer management became 2026 trends. That said, Downtown rents at world-leading levels (up to $100 per square foot), along with labor costs, delivery commissions, and market saturation squeezing margins, are pre-existing structural challenges that the war amplified. Operators with staying power and clear concepts are likely to survive, while a shakeout of thin concepts proceeds.

5-3. スティケーション 5-3. Staycations

5つ星ホテルの多くは、戦争影響が深刻だった3〜5月にかけて国内客向けに軸足を移すことで稼働60〜70%を維持しました（国際依存時の80%超からは低下しています）。夏季にドバイ住民がステイケーションを行うことは例年の季節要因ですが、本年は格安の客室単価とUAEからの海外旅行がしにくい環境が重なり、その動きが増幅されました。

During March-May, when the war’s impact was most severe, many five-star hotels maintained 60-70% occupancy by pivoting toward domestic guests (down from over 80% when internationally dependent). While Dubai residents taking staycations in summer is a normal seasonal factor, this year the combination of deeply discounted room rates and a ‘hard-to-fly’ environment amplified the trend.

5-4. 渡航勧告 5-4. Travel Advisories

主要国の渡航勧告は緩和に向かいましたが、対応には差が出ています。日本の外務省は6月25日、6月18日(日本時間)の米・イラン覚書署名を踏まえ、アラブ首長国連邦(UAE)全土の危険レベルを3から2(不要不急の渡航は止めてください)へ引き下げ、サウジアラビアについてもリヤド州・東部州をレベル2へ引き下げました(南部のジャーザーン州・アシール州・ナジュラーン州およびイエメン国境地帯はレベル3を継続)。同日、オマーン・カタール・クウェート・バーレーン・ヨルダンも3→2へ引き下げられています。オーストラリアはサウジをレベル2、UAEをレベル3(4→3)へ、英国も6月18日にサウジ東部州・リヤド州への渡航自粛勧告を解除しました。

一方、米国務省はUAE・サウジとも引き続きレベル3(渡航再考)を維持しており、3月に発令した非緊急政府職員の退避命令も継続しています。日本・豪・英が緩和へ動く中で、米国が最も慎重な姿勢を保つという対照が生じています。渡航勧告の引き下げは、保険適用・予約・観光フローの回復を促す実務上のトリガーであり、とりわけ日本政府がUAE全土をレベル2と認定したことは、日本企業のドバイ・アブダビ出張再開に直結する重要な更新です。

Major governments’ travel advisories eased, though responses diverged. On June 25, following the June 18 (Japan time) US-Iran MoU signing, Japan’s Ministry of Foreign Affairs lowered the risk level for the entire UAE from 3 to 2 (‘avoid non-essential travel’), and lowered Riyadh Province and the Eastern Province of Saudi Arabia to Level 2 (while maintaining Level 3 for the southern provinces of Jazan, Asir, and Najran and the Yemen border area). The same day, Oman, Qatar, Kuwait, Bahrain, and Jordan were also lowered from 3 to 2. Australia had moved Saudi Arabia to Level 2 and the UAE to Level 3 (from 4), and the UK lifted its advisory against travel to Saudi Arabia’s Eastern and Riyadh Provinces on June 18. Meanwhile, the US State Department continues to maintain Level 3 (Reconsider Travel) for both the UAE and Saudi Arabia, and its March-ordered departure of non-emergency government personnel remains in effect. As Japan, Australia, and the UK move to ease, the US maintains the most cautious stance. Lowering travel advisories is a practical trigger that promotes recovery in insurance coverage, bookings, and tourism flows; in particular, Japan’s designation of the entire UAE as Level 2 is a significant update directly linked to the resumption of Japanese corporate business travel to Dubai and Abu Dhabi.

5-5. 航空 5-5. Aviation

UAEの民間航空総局(GCAA)は5月2日に空域を全面再開し、6月初の緊張再燃時も短時間の予防的停止を除き開放を維持しました。混乱のピークにはDXBは通常能力の約38%まで低下していましたが、その後Emiratesはネットワークの約96%(138都市)まで回復し、LCCラインであるflydubaiも約80%へ拡大しました。

主要路線(ドバイ―ロンドン／フランクフルト／デリー)が復旧し、インドがDXB最大の国別市場に復帰しています。直近では6月29日にテヘラン（イラン）―ドバイ線が再開し、緊張緩和の具体的なマーカーとなりました。flydubaiのGhaith Al Ghaith CEOは空域再開を歓迎し、需要拡大に合わせた運航増強を表明しています。もっとも、欧州勢の本格復帰は戦争リスク保険とEASA(欧州連合航空安全機関)の助言に左右されるため、回復は緩やかに進むとみられます。

The UAE’s General Civil Aviation Authority (GCAA) fully reopened airspace on May 2 and kept it open through the early-June flare-up except for brief precautionary halts. At the peak of the disruption, DXB had fallen to about 38% of normal capacity, but Emirates subsequently recovered to about 96% of its network (138 destinations), and flydubai expanded to about 80%. Major routes (Dubai-London/Frankfurt/Delhi) were restored, and India returned as DXB’s largest country market. Most recently, the Tehran-Dubai route resumed on June 29, serving as a concrete marker of de-escalation. flydubai CEO Ghaith Al Ghaith welcomed the airspace reopening and announced increased operations to meet growing demand. That said, the full return of European carriers depends on war-risk insurance and the advisories of EASA (the European Union Aviation Safety Agency), so recovery is expected to proceed gradually.

6. 不動産デベロッパー債券市場(Sukuk＝開発資金向け社債) Real Estate Developer Bond Market (Sukuk — Islamic, Asset-Backed Development Bonds)

6-1. 足元の状況(DIB 6月30日時点) 6-1. Current Situation (DIB as of June 30)

Dubai Islamic Bank(DIB)の建値(2026年6月30日版)によれば、和平合意(6月17日)後、投機的格付けのデベロッパーSukukは利回りが明確に低下しました。利回りの低下は、デベロッパーが新規に資金を調達する際のコスト上昇リスクが和らいだことを意味します。投資適格帯(Emaar 2029年満期 5.55%、Aldar 2029年 5.12%、DP World 2030年 5.58%)は戦中戦後を通じて5%台前半で安定を保つ一方、投機的帯では戦争プレミアムの巻き戻しが進みました。ただし、後述のとおりその巻き戻しは各銘柄とも部分的にとどまっています。

Per Dubai Islamic Bank (DIB) indicative pricing (June 30, 2026), speculative-grade developer sukuk yields declined clearly after the June 17 peace agreement. This decline means the risk of rising funding costs for developers issuing new bonds has eased. The investment-grade tier (Emaar 2029 maturity 5.55%, Aldar 2029 5.12%, DP World 2030 5.58%) remained stable in the low-5% range through and after the war, while the speculative tier saw an unwinding of the war premium. As detailed below, however, that unwinding remains partial for every name.

■ 投資適格組 Investment Grade

*Emaar Sep 2026は残存2ヶ月強のため、短期債特有の価格差が年率換算で極端な利回り差として表れています(詳細は本文参照)。 / *Emaar Sep 2026 has just over two months to maturity; its short remaining tenor causes small price differences to translate into extreme annualized yields (see main text).

■ 投機的格付け・中堅デベロッパー Speculative Grade Developers

出典: Dubai Islamic Bank (DIB) Indicative Sukuk Prices (2026年6月30日版)。格付けはMoody’s/S&P/Fitchの表示可能な区分を結合(—は非表示)。 / Source: Dubai Islamic Bank (DIB) Indicative Sukuk Prices (as of June 30, 2026). Ratings combine available Moody’s/S&P/Fitch designations (— = not rated by that agency).

6-2. 前号(Issue 5、5月22日)との比較 —— スプレッドの圧縮 6-2. Comparison with the Previous Issue (May 22) — Spread Compression

主要銘柄のDIB Buy利回りは、前号基準日(5月22日)から6月30日にかけて低下しました。Sobha(2030年満期)は9.31%から8.30%へ(▲約100bp)、Omniyat(2029年)は10.01%から8.88%へ(▲約113bp)、Binghatti(2031年)は11.42%から10.70%へ(▲約72bp)、Arada(2030年)は約8.0%から7.43%へ(▲約57bp)低下しました。DAMAC(2027年)は8.06%から8.01%とほぼ横ばいです。和平による地政学プレミアムの後退と原油下落が、最も荒れた銘柄群の利回りを押し下げた形となっています。

DIB buy yields on major names declined from the previous issue’s reference date (May 22) to June 30. Sobha (2030 maturity) fell from 9.31% to 8.30% (▲~100bp), Omniyat (2029) from 10.01% to 8.88% (▲~113bp), Binghatti (2031) from 11.42% to 10.70% (▲~72bp), and Arada (2030) from about 8.0% to 7.43% (▲~57bp). DAMAC (2027) was roughly flat, from 8.06% to 8.01%. The retreat of the geopolitical premium and the fall in oil pushed down the yields of the most stressed names.

6-3. スプレッド往復と信用の選別——「発行時→ピーク→現在」 6-3. Spread Round-trip and Credit Differentiation — Issuance, Peak, and Now

利回りは「米国債(リスクフリーの土台)＋信用スプレッド(戦争プレミアム)」に分解できます。タカ派化した米金融政策により土台自体が上昇しているため(6月26日の米国債は5年物4.13%等)、純粋な戦争プレミアムは対米国債スプレッドで測るのが正確です。この観点で発行時・3月ピーク・現在を並べますと、各銘柄の往復度合いが定量化できます。発行時スプレッドはBinghatti(2031年)が＋461bp、Omniyat(2029年)が＋363bpでした。3月のピークでは6銘柄が1,000bp超のディストレス水準に達し(Binghattiが一時利回り14〜15%で最悪)、Sobha 2030年は約800bp、Arada 2030年は728bpまで拡大しました。6月30日時点の対米国債スプレッドは、Arada 約＋331bp、DAMAC 約＋350bp、Sobha 約＋418bp、Omniyat 約＋478bp、Binghatti 約＋657bpです。すなわち回復は不均一で、Aradaは戦前水準を下回るまで完全に往復した一方、Binghattiはピークからの戻りが最も鈍く(発行時比なお約＋196bp)、戦争の傷跡が最大となっています。市場は和平後も、最もレバレッジが高く新興のデベロッパーを選別し続けているといえます。

Yield can be decomposed into ‘US Treasuries (the risk-free base) plus a credit spread (the war premium).’ Because the base itself has risen under hawkish US policy (the 5-year Treasury was 4.13% on June 26), the pure war premium is most accurately measured by the spread over Treasuries. Arranging issuance, the March peak, and the present on this basis quantifies each name’s round-trip. Issuance spreads were +461bp for Binghatti (2031) and +363bp for Omniyat (2029). At the March peak, six issues reached distressed levels above 1,000bp (Binghatti was worst, briefly yielding 14-15%), while Sobha 2030 widened to about 800bp and Arada 2030 to 728bp. As of June 30, spreads over Treasuries were about +331bp for Arada, +350bp for DAMAC, +418bp for Sobha, +478bp for Omniyat, and +657bp for Binghatti. The recovery is thus uneven: Arada round-tripped fully to below its pre-war level, while Binghatti’s retracement from the peak was the slowest (still about +196bp above issuance), leaving the largest scar. The market continues, even after the peace, to differentiate against the most leveraged and newer developers.

6-3. DAMACはなぜ傷が浅かったか 6-3 (Note). Why DAMAC Was Relatively Unscathed

民間デベロッパー最大手のDAMACはディストレスに陥らず、往復もほぼ不要でした。要因は、投機的帯で最上位の格付け(Moody’s Ba1／S&P BB+、開戦直前の1月に格上げ)で他社より1〜2ノッチ高いこと、2025年9月までに積み上がった受注残（販売契約済み・未引き渡し）がAED 730億（約3兆2,901億円）で今後2〜3年の収益可視性を確保していること、戦争前の1月に6億ドル(約982億円)のSukuk(開発資金向け社債)を発行し資金を確保済みであったこと(Binghattiは2月、Omniyatは3月と戦中発行でした)、そして創業家のSajwani家という潤沢なファミリーの後ろ盾と国際分散にあります。S&Pも、格付け対象のUAEデベロッパーは流動性圧力に直面しておらず、2026年の償還は新規調達なしでも対応可能と評価しています。

DAMAC avoided distress and needed almost no round-trip. The reasons are: the highest rating in the speculative tier (Moody’s Ba1 / S&P BB+, upgraded in January just before the war), one to two notches above peers; began. Brent likewise sank to ~$72,its lowest since February 27. The Brent-WTI spread narrowed to ~$3, historically tight. The third benchmark, Dubai/Oman physical, had traded at a premium above Brent during the war reflecting Gulf supply constraints under the Hormuz closure, but converged toward Brent as the strait reopened. The relationship among the three benchmarks, framed as ‘divergence’ in the previous issue, turned to ‘re-convergence’ this issue, all returning to pre-war levels.

6-4. デフォルト・償還と引受幹事 6-4. Defaults, Redemptions, and Lead Arrangers

本稿の対象期間において、デベロッパーSukukのデフォルトや償還不履行は確認されておりません。3月のピーク時にはBinghatti・Omniyatに対しFitchが格下げ監視を付しましたが、和平後の利回り低下で当面の借換え懸念は後退しました。

During the period covered by this issue, no defaults or redemption failures on developer sukuk were confirmed. At the March peak, Fitch placed Binghatti and Omniyat on downgrade watch, but the post-peace decline in yields eased near-term refinancing concerns. The latest developments on lead arrangers will be compiled in the next issue.

7. サウジアラビア・アブダビ不動産市場 Saudi Arabia & Abu Dhabi Real Estate

本セクションで扱うアブダビ(ADREC)およびサウジアラビアの都市別の第2四半期(4〜6月)データは、四半期末が本号の対象期間末と重なるため、本稿執筆時点では未公表です(通常7〜8月に公表)。第2四半期の実績は次号で取りまとめます。参考として、直近で確定しているアブダビの第1四半期は、ValuStrat価格指数が148ポイント(前期比＋6.4%、前年比＋17.8%)、賃料指数は横ばい(前年比＋5.9%)、稼働率88.1%と、堅調を維持していました。地政学的緊張下でもアブダビ市場への明確な悪影響は確認されておらず、ドバイに比してサイクル上の位置が後半にあることが背景にあります。

The second-quarter (April-June) data for Abu Dhabi (ADREC) and Saudi cities covered in this section are, as of writing, not yet published, because the quarter-end coincides with the end of this issue’s reporting period (typically released in July-August). Second-quarter results will be compiled in the next issue. For reference, the most recently confirmed first-quarter figures for Abu Dhabi remained solid: the ValuStrat Price Index at 148 points (+6.4% quarter-on-quarter, +17.8% year-on-year), a flat rental index (+5.9% year-on-year), and 88.1% occupancy. No clear adverse impact on the Abu Dhabi market was confirmed even amid geopolitical tension, reflecting its later position in the cycle relative to Dubai.

7-1. 現地取材メモ:アルダー訪問 7-1. Field Note: Aldar Site Visit

弊社は本日、アブダビ政府系デベロッパーAldarを訪問しました。同社担当者によれば、開戦以降、価格そのものの値引きは一度も実施していないとのことです。ただし現在は、①登記費用(Abu Dhabi Department of Municipalities and Transport、DMTが所管。通常は物件価格の2%で、ドバイのDLD(4%)とは別の制度です)の全額負担(実質2%相当の値引きに相当)、②支払いプランを60/40(引渡し前60%・引渡し後40%)から40/60への変更、という2種類のインセンティブを提供しています。来月以降の新規ローンチでは、これらのインセンティブは無くなり、通常条件に戻る見込みとのことです。

EX Group visited Aldar, the Abu Dhabi government-linked developer, today. According to company representatives, Aldar has not offered a single price discount since the war began. It is, however, currently offering two incentives: (1) covering the registration fee in full — payable to the Abu Dhabi Department of Municipalities and Transport (DMT), a separate authority from Dubai’s DLD, normally 2% of the property price versus DLD’s 4% — effectively a 2% discount; and (2) shifting the payment plan from 60/40 (60% pre-handover, 40% post-handover) to 40/60. Aldar said both incentives will be discontinued for new launches from next month, reverting to standard terms.

この証言は、直近の公開実績とも整合します。開戦下の4月に発売されたヤス島のYas Park Place(スタジオ・1ベッドルーム中心の中層レジデンス)は、4月23日時点でフェーズ1の80%が成約し、成約総額は8億ディルハム(約2.18億ドル・約361億円)を突破しました。また、5月にはアブダビ・ドバイ境界のAl Ghadeer Gardens(ヴィラ・タウンハウス437戸)が発売後48時間で完売し、成約総額は10億ディルハム(約2.72億ドル・約451億円)を超えました。いずれも和平合意(6月17日)より前、戦争継続下での成約であり、アブダビ市場の底堅い需要を裏付けています。

This testimony is consistent with recent public sales data. Yas Park Place on Yas Island (a mid-rise residence centered on studios and one-bedroom units), launched during the war in April, had sold 80% of Phase 1 by April 23, generating over AED 800 million (≈$218mn; ≈¥36.1bn) in sales. Separately, Al Ghadeer Gardens (437 villas and townhouses on the Abu Dhabi-Dubai border) sold out within 48 hours of its May launch, generating more than AED 1 billion (≈$272mn; ≈¥45.1bn). Both sales occurred before the June 17 peace agreement, while the war was still ongoing, underscoring resilient underlying demand in the Abu Dhabi market.

7月2日に開催された新規ローンチ向けウェビナーにも多数のブローカーが参加しており、アブダビ不動産への関心の高さがうかがえました。

A webinar held today for an upcoming new launch also drew a large number of brokers, a further sign of strong interest in Abu Dhabi real estate.

8. GCC・グローバル市場への波及 Spillover to GCC and Global Markets

8-1. アジア 8-1. Asia

航空の正常化に伴い、インドがドバイ国際空港(DXB)の最大の国別市場に復帰しました。労働・親族訪問・医療渡航を支える高頻度路線が回復し、対UAEの人流・送金・不動産関心の基盤が戻りつつあります。域内および南アジアの需要が、戦時に落ち込んだ観光・不動産取引の底上げ要因となっています。

With the normalization of aviation, India returned as Dubai International Airport’s (DXB) largest country market. High-frequency routes supporting labor, family-visit, and medical travel recovered, and the base of people-flow, remittances, and property interest toward the UAE is returning. Regional and South Asian demand is a factor lifting the tourism and real estate transactions that fell during the war.

8-2. 日本 —— 円安とエネルギー輸入の構造
8-2. Japan — Yen Weakness and the Structure of Energy Imports

日本銀行は6月16日に政策金利を1.00%へ引き上げました(1995年9月以来の高水準)。にもかかわらず、円は対ドルで6月29日に161.95円を下回り、1986年12月以来約40年ぶりの安値圏にあります。利上げと累計約11.7兆円の介入をもってしても円安が止まらない背景には、なお約275bpの日米金利差とキャリートレードの継続に加え、日本が原油の約95%を中東から輸入する構造があります。戦争で高止まりしたエネルギー代金の決済に伴うドル需要が、構造的な円売り圧力となっています(5月の国内企業物価は前年比＋6.3%)。投資家への含意は二面的で、ドル／ディルハム建てのドバイ資産を保有する円ベースの投資家には円換算での評価益が生じる一方、新規の取得は割高となります。

The Bank of Japan raised its policy rate to 1.00% on June 16 (the highest since September 1995). Nonetheless, the yen fell below the 161.95 level on June 29, in a roughly 40-year-low zone last seen in December 1986 (162 is regarded as the new intervention line). Behind the yen’s continued weakness despite rate hikes and cumulative intervention of about ¥11.7 trillion lie a still-wide US-Japan rate gap of about 275bp and ongoing carry trades, plus the structure in which Japan imports about 95% of its crude from the Middle East. Dollar demand for settling energy bills that remained elevated due to the war is a structural source of yen selling (May domestic corporate goods prices were +6.3% year-on-year). The implication for investors is twofold: yen-based investors holding dollar/dirham-denominated Dubai assets see valuation gains in yen terms, while new acquisitions become more expensive.

8-3. GCCの国際的評価と世界金融 —— 湾岸マネーの存在感 8-3. GCC's International Standing and Global Finance — The Presence of Gulf Capital

イラン戦争は湾岸・中東諸国の投資意欲を削ぎませんでした。むしろ6月12日のSpaceXの新規株式公開では湾岸のソブリン・ウェルス・ファンドが有力なアンカー投資家として名を連ね、AIデータセンター(Stargate UAE、サウジHUMAIN等)への巨額コミットメントも継続しています。「資本は出し、計算資源は招く」という構図のもと、湾岸は世界のテクノロジー投資の主要な出し手であり続けています。一方、世界金融の土台はタカ派化しました。米連邦準備制度は6月17日に政策金利を3.50〜3.75%で据え置きましたが、ドットチャートは年末に向けた利上げを示唆しました(戦争由来のインフレで5月CPIは4.2%と3年ぶり高水準です)。このドル高・高金利の長期化は、ドルにペッグするGCC通貨の金利を高止まりさせ、デベロッパーの調達コスト・住宅ローン・Sukuk利回りの土台を押し上げます。前章のSukuk逆戻しが部分的にとどまる一因もここにあります。金価格が逆説的に下落した(6月29日約4,040ドル、四半期ベースで過去最大の約14%下落)のも、戦争が「インフレ的」であったためにFRBがタカ派化し、実質金利とドルが上昇した連鎖によるものです。金は今局面において、唯一往復して上がらなかった資産です。

The Iran war did not dampen Gulf investment appetite. Rather, in SpaceX’s June 12 IPO, Gulf sovereign wealth funds featured as prominent anchor investors, and their vast commitments to AI data centers (Stargate UAE, Saudi HUMAIN, and others) continue. Under the pattern of ‘capital out, compute in,’ the Gulf remains a major provider of global technology investment. Meanwhile, the foundation of global finance turned hawkish. The US Federal Reserve held its policy rate at 3.50-3.75% on June 17, but the dot plot signaled a hike toward year-end (war-driven inflation lifted May CPI to a three-year high of 4.2%). This prolonged dollar strength and high rates keep interest rates elevated for dollar-pegged GCC currencies, raising the base for developers’ funding costs, mortgages, and sukuk yields. This is one reason the sukuk unwinding in the previous chapter remains partial. Gold’s paradoxical decline (about $4,040 on June 29, a record quarterly drop of about 14%) also stems from the chain in which the war was ‘inflationary,’ pushing the Fed hawkish and lifting real yields and the dollar. Gold was the one asset in this phase that did not round-trip upward.

8-4. 専門家見解 8-4. Expert Views

市場関係者の見立ては「条件付きの正常化」に収斂しています。Goldman SachsはBrent予想を引き下げつつ湾岸輸出の早期回復を見込む一方、JPMorganはホルムズ再閉鎖時の反発リスクを指摘しています。不動産では、Cushman & Wakefield CoreやFitchが供給過多を背景とする2026年の価格上昇率の鈍化(一桁台前半〜半ば)を見込み、ホスピタリティではAccorが「客数は先に、単価は後から回復する」として値引きの恒久化を否定しています。総じて、地政学プレミアムの後退と、構造的な高金利・供給圧力とが併存する「まだら模様の正常化」が共通認識となっています。

Market participants’ views converge on a ‘conditional normalization.’ Goldman Sachs cut its Brent forecast while expecting an early recovery in Gulf exports, whereas J.P. Morgan points to the risk of a rebound if Hormuz re-closes. In real estate, Cushman & Wakefield Core and Fitch expect a slowdown in 2026 price growth (low-to-mid single digits) against a backdrop of oversupply, while in hospitality, Accor rejects the permanence of discounting, arguing that ‘visitor numbers recover first, room rates later.’ Overall, the shared view is one of ‘uneven normalization,’ in which the retreat of the geopolitical premium coexists with structural high rates and supply pressure.

9. EX Group 事業状況 EX Group Business Update

弊社は、エネルギー・インフラ、中東不動産、F&B・貿易の三分野で事業を推進しております。　EX Group is advancing its business across three areas: energy and infrastructure, Middle East real estate, and F&B and trade.

エネルギー・インフラ事業 Energy & Infrastructure

国内では、稼働済み太陽光発電所のアセットマネジメント受託の拡大を進めております。加えて、再生可能エネルギーの普及に伴い需要が高まる系統用蓄電所の開発事業、ならびに生成AIの拡大を背景に世界的に投資が加速するデータセンター開発事業への参画を推進しております。

In Japan, we are expanding our asset-management mandates for operational solar power plants. In addition, we are advancing the development of grid-scale battery energy storage systems (BESS), whose demand rises with the spread of renewable energy, and our participation in data-center development, an area where investment is accelerating globally amid the expansion of generative AI. The latter connects with the Gulf’s ‘capital out, compute in’ trend described in Chapter 8 of this issue.

中東不動産事業 Middle East Real Estate

サウジアラビアにおける不動産開発事業の調査、および政府を通じた投資機会の模索を実施しております。イラン・米国情勢の鎮静化に向けた動きを見据え、UAE・サウジアラビアにおける新たな不動産・事業投資機会を、オリジネーター(案件組成者)として企画しております。あわせて、日本国内のLP投資家候補との間で、投資の実行および管理を進めてまいります。和平後の市場正常化局面は、質の高い案件を選別的に組成する好機と位置づけております。

We are conducting research on real estate development in Saudi Arabia and exploring investment opportunities through government channels. Anticipating the de-escalation of the Iran-US situation, we are planning new real estate and business investment opportunities in the UAE and Saudi Arabia as an originator, and we will advance the execution and management of investments with prospective domestic Japanese LP investors. We regard the post-peace normalization phase as a favorable opportunity to selectively originate high-quality deals.

F&B・貿易事業 F&B & Trade

日本の食文化と技術を中東へ展開し、中東における日本のプレゼンスを高めるべく、F&B関連の投資事業を企画・推進しております。また、貿易・輸出の支援事業を新たに受託し、日本と中東を結ぶ商流の構築を進めております。弊社は、これらの取り組みを通じて、変化する中東市場において、日本と湾岸を結ぶ架け橋としての役割を担ってまいります。

To expand Japan’s food culture and technology into the Middle East and raise Japan’s presence there, we are planning and advancing F&B-related investment initiatives. We have also newly undertaken trade and export support services, building commercial flows connecting Japan and the Middle East. Through these efforts, EX Group will serve as a bridge between Japan and the Gulf in a changing Middle East market.

10. リスク評価マトリックス Risk Assessment Matrix

本号時点での主要リスクを、影響度(不動産・金融市場への波及の大きさ)と発生可能性で整理いたします。全体として、戦争リスクそのものは後退した一方、和平の脆さと金融環境の引き締まりという新種のリスクが前面に出たのが6月の特徴です。

We organize the principal risks as of this issue by impact (the magnitude of spillover to real estate and financial markets) and likelihood. Overall, June’s defining feature was that while war risk itself receded, new risks — the fragility of the peace and a tightening financial environment — came to the fore.

① ホルムズ海峡の再閉鎖・和平の不履行(影響度:高／発生可能性:中〜高):

最大かつ最も切迫したリスクです。MoUはレバノンでのイスラエル撤退を明記しておらず、6月20日に実際に再封鎖が生じました。核問題も60日交渉に先送りされております。再閉鎖が起きれば、原油は反発し、Sukukスプレッドの再拡大、ホスピタリティ・不動産の回復頓挫へと連鎖します。時間軸は即時〜60日交渉の帰趨まで。

(1) Re-closure of the Strait of Hormuz / non-implementation of the peace (Impact: High / Likelihood: Medium-High): the largest and most imminent risk. The MoU did not specify Israel’s withdrawal from Lebanon, and a re-closure actually occurred on June 20. The nuclear issue is likewise deferred to the 60-day talks. A re-closure would rebound oil, re-widen sukuk spreads, and stall the hospitality and real estate recovery. The time horizon runs from immediate to the outcome of the 60-day talks.

② 米金融政策の引き締まり・GCC金利の高止まり(影響度:中〜高／発生可能性:高):

戦争由来のインフレにより、米FRBは据え置きつつ利上げを示唆し、ドル高が定着しています。AEDはドルにペッグするため、GCC金利も高止まりし、デベロッパーの調達コスト・住宅ローン・Sukuk利回りの土台を押し上げます。供給過多局面での吸収力を圧迫します。時間軸は中期。

(2) Tighter US monetary policy / persistently high GCC rates (Impact: Medium-High / Likelihood: High): war-driven inflation has led the Fed to hold while signaling a hike, entrenching dollar strength. Because the dirham is pegged to the dollar, GCC rates stay elevated, raising the base for developers’ funding costs, mortgages, and sukuk yields, and squeezing absorption capacity in an oversupplied phase. The time horizon is medium-term.

③ 不動産価格 値引きの常態化(影響度:中／発生可能性:中〜高):

件数は回復する一方で平均単価は下がり、現金割引・登記税免除・高コミッションが中間〜オフプラン市場で標準装備化しつつあります。ただし政府系・それに準ずるデベロッパーは値引きを提示せず、大手は「単価は戻る」と否定しており、下位・在庫過多セグメントに偏在する点は緩和材料です。時間軸は中期。

(3) Normalization of discounting (Impact: Medium / Likelihood: Medium-High): counts recover while average tickets fall, and cash discounts, registration-fee waivers, and high commissions are becoming standard in the mid-market and off-plan segments. That said, the ultra-luxury tier offers no discounts, and major operators reject the idea that ‘rates will not return,’ and the skew toward lower and oversupplied segments is a mitigating factor. The time horizon is medium-term.

④ 供給過多と価格・賃料の調整(影響度:中／発生可能性:高):

(4) Oversupply and price/rent adjustment (Impact: Medium / Likelihood: High): about 120,000 units are scheduled for handover in 2026, and the ValuStrat Price Index fell 5.9% month-on-month in March, with Dubai rents also down about 6.7%, indicating a correction phase. Even as geopolitical factors ease, structural loosening of supply-demand weighs on prices.

⑤ ホスピタリティの回復の不均一(影響度:中／発生可能性:中):

5つ星帯は最も打撃を受け、回復も長距離・法人需要次第で2027年までかかるとの見方があります。改装休業による一時的な供給減は単価を支える一方、欧州勢の航空復帰はEASA助言と戦争リスク保険に左右され、緩やかです。渡航勧告は日本・豪・英が緩和したものの、米国は据え置きで、市場ごとに回復速度が分かれます。

(5) Uneven hospitality recovery (Impact: Medium / Likelihood: Medium): the five-star tier was hit hardest, and some views hold that recovery will take until 2027 depending on long-haul and corporate demand. While the temporary supply reduction from renovation closures supports rates, the return of European carriers depends on EASA advisories and war-risk insurance and is gradual. Although Japan, Australia, and the UK eased travel advisories, the US held, so recovery speed diverges by market.

⑥ 米国内政治とエネルギー政策の不確実性(影響度:中／発生可能性:中):

MoUへの左右双方からの批判と政権支持率の低下により、トランプ政権は原油価格を下げる政治的圧力にさらされています。これはホルムズ再開・SPR放出を通じた価格下押し(プラス材料)と、政策の予見可能性の低下(マイナス材料)の双方に作用します。次の全国的な政治日程(11月の中間選挙)に向け、対イラン・対イスラエル政策の振れが市場のボラティリティ要因となり得ます。

(6) US domestic politics and energy-policy uncertainty (Impact: Medium / Likelihood: Medium): criticism of the MoU from both left and right and a declining approval rating expose the Trump administration to political pressure to lower oil prices. This works both ways: downward price pressure via the Hormuz reopening and SPR release (positive), and reduced policy predictability (negative). Ahead of the next national political calendar (the November midterm elections), swings in Iran and Israel policy could be a source of market volatility.

⑦ データ性格に起因する見誤り(影響度:低〜中／発生可能性:中):

DLDの登記タイムラグ、Moody’s予測(Q2稼働~10%)とCoStar実績(3月33.1%)の乖離、聞き取りベースの値引き情報の未確定性など、指標の性格を取り違えると実態を過大・過小評価する恐れがあります。予測と実績、一次と二次を峻別する運用が引き続き重要です。

(7) Misreading due to the nature of the data (Impact: Low-Medium / Likelihood: Medium): the DLD registration lag, the gap between Moody’s projection (Q2 occupancy ~10%) and CoStar actuals (March 33.1%), and the unconfirmed nature of survey-based discount information mean that misconstruing the character of an indicator risks over- or under-estimating reality. Rigorously distinguishing forecasts from actuals, and primary from secondary sources, remains important.

11. 主要出典一覧 Key Sources

外務省 海外安全ホームページ(anzen.mofa.go.jp)／米国務省 travel.state.gov／ドバイ土地局(DLD, dubailand.gov.ae)／Dubai Islamic Bank「Indicative Sukuk Prices」／CoStar／ValuStrat Price Index／Property Finder／Goldman Sachs／J.P. Morgan／Bloomberg／Reuters／UAE民間航空総局(GCAA)／EASA(欧州連合航空安全機関)／Emirates／flydubai／Accor／Cushman & Wakefield Core／Fitch Ratings／S&P Global／Moody’s／FRED(セントルイス連銀)／日本銀行／米連邦準備制度(FRB)／JETRO／Nasdaq／Aldar Properties(現地取材・プレスリリース)。個別の数値・見解は各章に出典を明記しております。

Ministry of Foreign Affairs of Japan Overseas Safety website (anzen.mofa.go.jp); US Department of State (travel.state.gov); Dubai Land Department (DLD, dubailand.gov.ae); Dubai Islamic Bank ‘Indicative Sukuk Prices’; CoStar; ValuStrat Price Index; Property Finder; Goldman Sachs; J.P. Morgan; Bloomberg; Reuters; UAE General Civil Aviation Authority (GCAA); EASA (European Union Aviation Safety Agency); Emirates; flydubai; Accor; Cushman & Wakefield Core; Fitch Ratings; S&P Global; Moody’s; FRED (St. Louis Fed); Bank of Japan; US Federal Reserve; JETRO; Nasdaq; Aldar Properties (site visit and press releases). Specific figures and views are attributed to their sources in each chapter.

本レポートは事実と出典の整理を目的とし、投資勧誘や法務・財務助言を目的とするものではありません。

This report is intended to organize facts and sources and does not constitute investment solicitation or legal/financial advice.

【ご参考】編集・発行者について / About the Editor & Publisher

塩田 卓也　Takuya Shioda

東京証券取引所プライム市場に上場する不動産デベロッパー、ならびにインフラファンド市場に上場する再生可能エネルギー投資法人において、運用業務に従事してまいりました。

その後は上場企業の経営実務に携わり、不動産開発、産業廃棄物最終処分場事業、エネルギー開発事業を推進。2024年より、中東ドバイおよびサウジアラビアにてアセットマネジメント事業を展開しております。

現在は、日本国内のエネルギー発電所分野と並行し、中東の不動産分野におけるアセットマネジメント事業を軸に活動しております。あわせて、日本の商品・技術・文化を中東市場へ繋げる架け橋となるべく、F&B（飲食）事業への投資や、日本企業の海外進出・貿易支援にも取り組んでおります。

塩田卓也 CEO
EXGROW PROPERTIES LLC・EXGROW INVESTMENT LLC (Dubai / Saudi Arabia)
株式会社EXCEED Energy (Tokyo / Kagoshima)

About the Publisher

I began my career in asset management at a real estate developer listed on the Prime Market of the Tokyo Stock Exchange, and at a renewable energy investment corporation listed on the TSE Infrastructure Fund Market.

I then moved into executive management at listed companies, driving real estate development, industrial waste final-disposal site operations, and energy development projects. Since 2024, I have been developing an asset management business in Dubai and Saudi Arabia.

Today, alongside our power plant business in Japan, our activities center on asset management in Middle East real estate. In parallel, with the aspiration of serving as a bridge connecting Japanese products, technology, and culture to Middle Eastern markets, we are also engaged in F&B investment and in supporting Japanese companies’ overseas expansion and trade.

Takuya Shioda, CEO
EXGROW PROPERTIES LLC・EXGROW INVESTMENT LLC (Dubai / Saudi Arabia)
EXCEED Energy (Tokyo / Kagoshima)

お問い合わせ

物件に関するご質問・内覧希望・投資相談など、お気軽にお問い合わせください。

📩 お問い合わせフォームはこちら