- EXGROW PROPERTIES LLC 不動産投資家（個人・法人）、不動産ファンド出資者・機関投資家
- EXGROW INVESTMENTS LLC 日本食レストラン事業関連株主・日本側パートナー（事業準備段階）
- EX Group 全体に関わる経営・事業パートナーの皆様
1. はじめに / From the Group
平素より格別のご支援を賜り、誠にありがとうございます。
Thank you always for your continued support.
2026年2月28日、米国とイスラエルによるイランへの軍事攻撃（Operation Epic Fury）が開始され、イランはその報復として湾岸諸国への大規模なミサイル・ドローン攻撃を継続しています。開戦から第9日目を迎えた2026年3月8日現在も、UAEを含む湾岸地域では攻撃と迎撃が続いています。本レポートは、3月8日時点に確認できる事実に基づき作成しており、今後の戦況の予測・憶測は含みません。
On February 28, 2026, the US and Israel launched military strikes against Iran (Operation Epic Fury). Iran has been retaliating with large-scale missile and drone attacks across Gulf states. As of March 8 — the ninth day of the conflict — attacks and interceptions continue across the UAE and the wider Gulf region. This report is based on verified facts as of March 8 and does not include speculation on future developments.
弊グループは、不動産仲介・投資事業（EXGROW PROPERTIES LLC）、日本食レストラン投資事業（EXGROW INVESTMENTS LLC）、および鹿児島を拠点とする再生可能エネルギー事業を展開しております。各事業への現時点での影響について率直にご報告いたします。
EX Group operates real estate brokerage and investment (EXGROW PROPERTIES LLC), Japanese restaurant investment (EXGROW INVESTMENTS LLC), and a renewable energy business based in Kagoshima, Japan. This report provides a candid update on the current impact across each business.
2. 軍事・安全情勢（確認済み事実） / Military & Security Situation — Verified Facts as of March 8
◆ 紛争の経緯 Background
2026年2月28日、米国・イスラエルがイランの核・ミサイル施設および軍指導部を標的とした合同空爆を開始。米中央軍（CENTCOM）は3月1日時点でイラン国内の約2,000か所を攻撃したと発表。イランは即座に報復を宣言し、「Operation True Promise IV」としてGCC諸国の米軍基地・民間インフラへの攻撃を開始した。
On February 28, 2026, the US and Israel launched joint airstrikes on Iran’s nuclear and missile facilities and military leadership. US CENTCOM announced strikes on approximately 2,000 targets in Iran by March 1. Iran immediately declared retaliation and began ‘Operation True Promise IV’ — attacking US military bases and civilian infrastructure across GCC states.
◆ UAEへの攻撃累計（3月7〜8日時点・UAE国防省発表） Cumulative Attacks on UAE — UAE Ministry of Defence, as of March 7–8
◆ 主な被害 Confirmed Incidents & Damage
- パームジュメイラ：Fairmont The Palm Hotel近辺にShahedドローンが着弾、大規模な火災・爆発が発生。4名負傷、周辺建物の窓ガラス破損
- Palm Jumeirah: Shahed-type drone struck near Fairmont The Palm Hotel, causing large explosion and fire. 4 injured, windows shattered in nearby buildings.
- ブルジュ・アル・アラブ：迎撃破片が着弾し外壁損傷を確認
- Burj Al Arab: Interception debris struck and caused damage to the exterior of the hotel.
- ドバイ国際空港（DXB）：ドローン攻撃によりターミナル3が一時避難・小規模損傷。スタッフ4名負傷。現在は運用継続中
- Dubai International Airport (DXB): Drone strike caused evacuation and minor damage to Terminal 3, 4 staff injured. Airport is currently operational.
- ジュベルアリ港：迎撃破片による火災が発生。湾岸最大規模の港であり物流への影響が懸念された
- Jebel Ali Port: Fire broke out attributed to aerial interception debris. As one of the region’s largest ports, logistics concerns were raised.
- アブダビ：ザイード国際空港付近の住宅地でパキスタン国籍民1名死亡（最初の死者）。工業地区ICAD2でもドローン迎撃後の破片により6名負傷
- Abu Dhabi: 1 Pakistani national killed near Zayed International Airport in a residential area (first fatality). 6 injured by debris in ICAD 2 industrial area after drone interception.
- ドバイ・マリーナ：タワー外壁が着弾により損傷。死傷者なし
- Dubai Marina: Facade of a tower struck and damaged. No casualties reported.
- ドバイ・アルバルシャ：3月7日、迎撃破片が走行中の車両に直撃し運転手（アジア系）が死亡
- Dubai Al Barsha: On March 7, a motorist (Asian national) was killed when interception debris struck a vehicle.
◆ 外交・政治的動向 Diplomatic & Political Developments
- UAEのシェイフ・モハメド・ビン・ザーイェド大統領は「戦争状態にある」と発言し、「容易な標的ではない」と声明
- UAE President Sheikh Mohamed bin Zayed Al Nahyan stated the country is in a ‘state of war’ and declared the UAE is ‘not an easy target’.
- イランのペゼシュキアン大統領は3月7日以降、湾岸諸国への攻撃を停止すると表明。ただしその直後にドバイ国際空港とドバイ・マリーナへの攻撃が発生。イラン革命防衛隊（IRGC）のガリバフ議長はこの発言を否定し、「米軍基地を持つ国は攻撃対象」との立場を継続
- Iranian President Pezeskhian announced on March 7 that Iran would stop striking Gulf neighbours. However, attacks on Dubai Airport and Dubai Marina occurred shortly after. IRGC’s Ghalibaf contradicted the statement, saying countries hosting US bases remain targets — interpreted by external analysts as a sign of loss of unified command coherence.
- UAEはイランへの軍事的反撃を検討しているとAxiosが報道（出典：Axios, 2026年3月）
- Axios reported that the UAE is considering active defensive military measures against Iran. (Source: Axios, March 2026)
- 英国のスターマー首相はサウジアラビアへの防衛支援（戦闘機・ヘリ・駆逐艦）を表明
- UK Prime Minister Starmer pledged military support to Saudi Arabia, including fighter jets, helicopters, and a destroyer.
- イランのペゼシュキアン大統領は「湾岸諸国を攻撃しているのではなく、同地域に駐留する米軍を標的にしている」と主張
- Iranian President Pezeskhian stated that Iran is not attacking Gulf states, but targeting US military presence in the region.
◆ 弊社物件・オフィスへの影響 Impact on EXGROW Properties & Offices
2026年3月8日現在、弊社が関与するドバイ・アブダビの不動産物件への直接的な被害は確認されておりません。ビジネスベイの弊社オフィスは稼働中です。ただし、迎撃破片による損害が市内各地で継続して報告されており、引き続き注視しています。
As of March 8, 2026, no direct damage has been confirmed at any EXGROW-related properties in Dubai or Abu Dhabi. Our Business Bay office remains operational. However, interception debris continues to cause damage in various parts of the city, and we remain vigilant.
3. ドバイ不動産市場 — 直近データ / Dubai Real Estate Market — Latest Data
◆ 2026年1〜2月の市場実績（DLD公式データ） Jan–Feb 2026 Market Performance (Dubai Land Department)
下記はドバイ土地局（Dubai Land Department / DLD）の公式取引データです。紛争開始直前の2月28日まで、市場は過去最高水準で推移していました。
The following is sourced from the official Dubai Land Department. The market was at historic highs right up to February 28, the day the conflict began.
出典 / Source: Dubai Land Department — dubailand.gov.ae
2026年1月：住宅取引15,756件、AED 551.8億（前年同期比+43.9%）
January 2026: 15,756 residential transactions totalling AED 55.18B (+43.9% YoY)
2026年2月：取引16,959件、AED 606.0億（前年同期比+18.14%）
February 2026: 16,959 transactions totalling AED 60.60B (+18.14% YoY)
1〜2月累計：AED 1,333億（前年同期比+38.8%）
Jan–Feb 2026 combined: AED 133.3B (+38.8% YoY in value)
2月28日以降：投資家が「様子見」局面へ移行。3月以降の取引件数への影響が観察中
Post-Feb 28: market entering a ‘wait-and-watch’ phase; impact on March transaction volumes under observation
◆ 専門家・格付機関の見解 Expert & Analyst Commentary
専門家や格付機関の見解について、楽観的な意見のみならず、リスクを示す見解も含めてお伝えします。
We present a balanced range of views, including both positive and cautionary perspectives.
「地政学的イベントは通常、投資家が状況を見極める48〜72時間の取引停滞を生じさせるが、その後は回復する。」
— Ritu Kant Ojha（CEO, Proact Luxury Real Estate）, Hindustan Times, 2026年3月 / March 2026
「ドバイ不動産市場は広範な下落をしているわけではない。2026年のテーマは下落ではなく、再調整だ。」
— The Realty Today, Dubai Real Estate Stress Test Analysis, 2026年3月 / March 2026
「流動性は健全を維持しており、大幅な価格調整より緩やかな調整に向かう可能性が高い。」
— Sherwoods International Property（UAE・UK市場 38年以上の実績）, 2026年3月 / March 2026
「2022年から2025年初頭にかけて約60%の価格上昇があり、2025〜2026年にかけて最大10〜15%の価格調整が起こりうる。」
— Fitch Ratings（国際格付機関）, 2025年中頃〜2026年 / Mid-2025 to 2026
「2025〜2026年に約21万戸の新規供給が予定されており（過去3年の約2倍）、需要が鈍化した場合、特に中価格帯・フリンジエリアで価格調整リスクがある。」
— Map Homes Real Estate / Fitch Ratings, 2026年1月 / January 2026
「2026年に約100,000戸の完成が見込まれ、JVC等の特定エリアで供給集中リスクが高い。ただし過去の実績では予定の30〜40%が遅延・フェーズ化される。」
— Elias Hannoush（MD, Morgan’s International Realty）/ Khaleej Times, 2026年1月 / January 2026
「地政学的状況が長期化・悪化した場合、2026年に5〜15%の価格調整が発生する可能性がある。」
— Gaj Properties（ドバイ市場専門）, 2026年3月 / March 2026
弊社は市場の短期的な不確実性を適切に認識した上で事業運営を行っています。特にFitch等が指摘する中価格帯の供給リスクには留意しつつ、信頼性の高いデベロッパーとの政府ルートによる取引という弊社の強みを活かし、投資家の皆様の資産保全を優先します。
We operate with a clear-eyed view of short-term market uncertainty. While mindful of supply risks in the mid-market segment flagged by Fitch and others, we leverage our strength — direct government-route transactions with reputable developers — to prioritise investor asset preservation.
4. 事業別への影響と対応 / Business Unit Update
◆ 4-1. EXGROW PROPERTIES LLC — 不動産仲介・投資事業 Real Estate Brokerage & Investment
弊社関与物件（お客様投資物件を含む）への直接被害なし（2026年3月6日現地確認済み）
No direct damage to EXGROW-related properties (confirmed on-site, March 6, 2026)
オフプランプロジェクトの即時工事停止は確認されていない
No immediate construction stoppages confirmed for off-plan projects
一部投資家からの問い合わせ増加に対し、個別にコミュニケーション実施中
Responding individually to the increased volume of enquiries from investors
新規取引の成約は一時的に遅延が見られるが、キャンセルは発生していない
New deal closings show temporary delays but no cancellations have occurred
ホルムズ海峡周辺の物流混乱による建設資材（鉄鋼・ガラス・内装材等）調達の遅延リスク
Delivery delays for construction materials (steel, glass, fixtures) due to logistics disruption around the Strait of Hormuz
NCEMA安全指示に基づく建設現場の作業時間制限が一部で発生する可能性
Possible work-hour restrictions at construction sites based on NCEMA safety directives
引渡しスケジュールへの変動リスクはデベロッパーおよびプロジェクトごとに異なり、一概に断言できない状況にある。変動が生じた場合は速やかに個別にご報告いたします。
Delivery schedule risk varies by developer and project and cannot be stated categorically. We will promptly notify each investor individually of any schedule changes.
関係デベロッパーとの連絡を定期的に実施し、スケジュール変更は随時報告
Maintaining regular contact with developers and reporting schedule changes promptly
建設融資銀行および関係機関との連携で流動性リスクを管理
Managing liquidity risk through ongoing contact with construction lenders and related institutions
現地常駐スタッフによる物件モニタリングを継続
Continuing on-site property monitoring by locally-based staff
◆ 4-2. EXGROW INVESTMENTS LLC — 日本食レストラン投資事業 Japanese Restaurant Investment
弊社は中東エリアにおける日本食レストランへの投資・事業開発を行っております。第一号プロジェクトとして鰻の成瀬ドバイ1号店（FC本部と契約済み）の2026年中オープンを予定しています。
EXGROW INVESTMENTS LLC focuses on investment and business development in Japanese restaurants across the Middle East. Our first project — Unagi no Naruse Dubai (franchise contract signed) — is planned to open in 2026.
ドバイの飲食業・商業施設は現時点で通常営業を継続しています。
Dubai’s food & beverage and commercial facilities are continuing normal operations
現在、運営中の飲食店の取得を含む事業機会を積極的に検討しており、情勢を注視しながら条件の良い物件・事業を取得していく方針です。
We are actively evaluating business opportunities including acquisition of existing operating restaurants, and intend to acquire favourable assets as conditions allow while closely monitoring the situation
市場の一時的な停滞局面を、優良物件・事業の取得コストが有利になる機会と捉え、機動的に対応します。
We view the current temporary market pause as a potential opportunity for favourable acquisition conditions, and are prepared to act decisively
日本側関係者との連携・準備は継続中です。
Coordination and preparations with Japan-side partners are ongoing
ドバイの飲食マーケットは、観光客・富裕層・駐在員という安定した需要基盤を有しています。短期的な地政学リスクに左右されにくい実需があり、日本品質を武器にした事業展開のポテンシャルは依然として高いと判断しております。
Dubai’s food & beverage market is underpinned by stable demand from tourists, high-net-worth individuals, and expatriates. We assess the potential for a Japan-quality restaurant operation to remain strong, supported by real demand that is relatively resilient to short-term geopolitical disruption.
◆ 4-3. 再生可能エネルギー事業（日本・鹿児島） Renewable Energy — Japan (Kagoshima)
当社の再生可能エネルギー事業は現状、鹿児島を拠点とした日本国内のみの展開です。今回の中東情勢による直接的な影響はありません。
Our renewable energy business currently operates exclusively in Japan, based in Kagoshima. There is no direct impact from the current Middle East situation.
一方、今般のような地政学的リスクによるエネルギー需給バランスの変動は、再生可能エネルギーへの社会的・経済的ニーズを高める可能性があると認識しており、日本国内における新たな事業機会の変化についても注視してまいります。
We recognise, however, that geopolitical disruptions of this nature — which affect global energy supply-demand dynamics — may increase social and economic demand for renewable energy. We will continue to monitor for emerging business opportunities within the Japanese market.
5. 現時点で確認できる市場・事業への影響 / Market & Business Impact — Confirmed Facts
◆ 不動産市場への影響（確認済み） Real Estate Market — Confirmed Impact
3月以降の取引件数への影響が観察されている（DLD / 市場アナリスト報告）
Impact on March transaction volumes is being observed (DLD / market analyst reports)
中価格帯・オフプランにおいて投資家の意思決定が遅延しているとの報告がある
Reports indicate delayed investor decision-making in mid-market and off-plan segments
ドバイ金融市場（DFM）・アブダビ証券取引所（ADX）は3月2〜3日に2日間閉鎖し、その後再開
Dubai Financial Market (DFM) and Abu Dhabi Securities Exchange (ADX) were closed for two days on March 2–3 and have since reopened
ホルムズ海峡では約150隻の船舶が滞留しており、建設資材の輸送・物流に遅延リスクがある
Approximately 150 vessels are stalled near the Strait of Hormuz, presenting material delivery and logistics delay risks
カタールは天然ガス生産を一時停止。エネルギーコストの上昇は建設コストに波及する可能性がある
Qatar temporarily suspended natural gas production. Rising energy costs may feed through to construction costs
6. リスク開示 / Risk Disclosure
EXグループとして、投資家・パートナーの皆様に対し、現時点でのリスク要因を明示する責務があると考えます。
As EX Group, we consider it our duty to clearly disclose the following risk factors to our investors and partners.
| 水準 Level |
リスク項目 Risk |
見解 View |
|---|---|---|
| ⚠ 高 High |
紛争の長期化・拡大 Conflict Escalation |
地政学リスクプレミアムの上昇と取引停滞継続の可能性。外交的デエスカレーションを求める動きも観察されている。
Continued geopolitical risk premium and transaction slowdown possible. Diplomatic de-escalation efforts are also being observed. |
| ⚠ 中 Mid |
建設スケジュール遅延 Construction Delays |
資材調達・輸送コスト上昇による遅延リスク。デベロッパーの財務状況・規模によって差がある。
Delivery delay risk due to rising materials costs. Varies significantly by developer financial strength and project scale. |
| ⚠ 中 Mid |
供給増加と需要鈍化 Supply Surge & Demand Slowdown |
引渡し予定数は実際には下回る可能性があるが、需要が鈍化した場合、中価格帯エリアでの価格調整リスクが高まる。
Actual handovers may fall short of forecasts, but if demand weakens, price correction risk rises in mid-market segments. |
| △ 低 Low |
直接物的被害 Direct Property Damage |
UAEの防衛システムが高い迎撃率を維持。弊社関与物件への直接被害は現時点で未確認。
UAE air defences maintaining high intercept rates. No direct damage confirmed at EXGROW-related properties as of this date. |
7. 今後のコミュニケーション / Communication Policy
- 情勢に重大な変化が生じた場合は、本レポートの臨時版を速やかに配信いたします
- In the event of a significant development, an interim edition of this report will be distributed promptly
- 個別の物件・投資案件に関するご質問は担当者または下記連絡先まで直接お問い合わせください
- For enquiries about individual properties or investment matters, please contact your dedicated representative or the address below
- 日本語・英語いずれでも対応可能です
- We are available in both Japanese and English