中東（UAE・サウジアラビア）近況報告

2026年8月6日 ｜ 7月総括号

本レポートは事実と出典のみを整理し、弊社の独自の判断、予測は原則として収録しておりません。 This report organizes only verified facts and sources; EX Group business judgments and forecasts are, in principle, not included.

1. はじめに・エグゼクティブサマリー Foreword & Executive Summary

平素より格別のご支援を賜り、誠にありがとうございます。本号は2026年7月一ヶ月間の動向を総括するレポートとして発行しております。本レポートは事実と出典のみを整理し、弊社の独自の判断、予測は原則として収録しておりません。

Thank you always for your continued support. This issue is published as a comprehensive review covering the month of July 2026. This report organizes only verified facts and sources; EX Group business judgments and forecasts are, in principle, not included.

本レポートが扱う戦争の基本構図を先に整理します。2026年2月28日、アメリカとイスラエルがイランを攻撃して開戦し、以降、アメリカ側にはサウジアラビア・UAE・クウェート・バーレーンなど湾岸アラブ諸国が立ち、防空支援を通じてウクライナも事実上米国側に参加しています。イラン側は自国軍に加え、支援下にある武装組織（イエメンのフーシ派、イラク国内のイラン系民兵、レバノンのヒズボラ）を通じて戦っています。オマーン・カタール・エジプトは中立の仲介国です。6月17日に米イランは戦闘終結の覚書（MoU）に署名しましたが、7月に入りこの停戦は崩壊しました。

The basic structure of the war covered in this report: on February 28, 2026, the United States and Israel attacked Iran. On the US side stand the Gulf Arab states — Saudi Arabia, the UAE, Kuwait and Bahrain — with Ukraine effectively joining through air-defense support. Iran fights through its own forces and armed groups it backs: the Houthis in Yemen, Iran-aligned militias inside Iraq, and Hezbollah in Lebanon. Oman, Qatar and Egypt are neutral mediators. The US and Iran signed a memorandum (MoU) to end hostilities on June 17, but in July that ceasefire collapsed.

前号が対象とした6月が「署名・発効・即再封鎖」の月であったとすれば、7月は「行って戻る」を一ヶ月でやり切った月でした。月初、原油（Brent＝海上輸送原油の国際指標）は開戦前を下回る68ドル台まで下落し、市場は正常化を織り込みました。しかし7月7日、ホルムズ海峡でタンカー3隻が攻撃されたことを機に停戦は崩壊。アメリカ軍による13夜連続の対イラン空爆、イランによる湾岸諸国内の米軍拠点への報復を経て、原油は約70ドル→105ドル→90ドルと往復しました。戦線は地理的に広がり、ヨルダン国内の米軍基地（米兵3名死亡）、クウェートの発電・淡水化プラント、そして開戦以来無傷だった中立国エジプトの港（ダミエッタ、LNG船2隻被弾）にまで攻撃が及びました。

If June was the month of 'signed, effective, then immediately re-closed,' July compressed a full round trip into one month. Early on, Brent — the international benchmark for seaborne crude — fell below its pre-war level to the $68 range as markets priced in normalization. On July 7, attacks on three tankers in the Strait of Hormuz collapsed the ceasefire; through 13 consecutive nights of US airstrikes on Iran and Iranian retaliation against US bases inside Gulf states, crude round-tripped from roughly $70 to $105 to $90. The war widened geographically — to a US air base inside Jordan (three US soldiers killed), to Kuwait's power and desalination plants, and to the port of Damietta in Egypt, a neutral country untouched until now (two LNG vessels hit).

一方、ドバイの実物の不動産市場は対照的でした。ドバイ土地局（DLD、不動産登記を所管する政府機関）の7月の取引は13,930件・総額348.8億AED（95.0億ドル）で、件数・取引額・平均単価の3つの指標がすべて前月比プラスとなり、平均単価は1月以来初めて上向きました。開戦以来最も厳しいニュースが続いた月にも、売買・登記・引渡しは一日も止まりませんでした。ただし水準は戦前（2月）比で件数▲18%・取引額▲43%にとどまっており、この差は主に高額物件の取引が大きく減少していることによるものです。他方で金融市場は逆方向に動き、デベロッパー（不動産開発会社）が発行するSukuk（スクーク＝イスラム法に適合した債券。利息の代わりに資産収益を分配する仕組みで、実務上は社債に相当）の利回りは再び上昇しました。実物市場と金融市場が逆方向を向いたことが、7月のドバイの最大の特徴です。

Dubai's physical property market moved in contrast. Transactions registered with the Dubai Land Department (DLD, the government registry for real estate) reached 13,930 deals worth AED 34.88 billion (USD 9.50 billion) in July, with all three indicators — count, value and average ticket — up month-on-month, the average ticket rising for the first time since January. Even in the harshest news month of the war, sales, registration and handovers never stopped. Levels, however, remain 18% below pre-war February in count and 43% in value, a gap driven mainly by a sharp decline in high-priced transactions. Financial markets moved the other way: yields on sukuk — sharia-compliant bonds that distribute asset income instead of interest, functionally corporate bonds — issued by property developers rose again. This divergence between the physical and the financial market is July's defining feature in Dubai.

日本では、政府の経済財政運営方針「骨太の方針2026」の原案を巡り市場が動揺し（10年国債利回りが一時2.900%と約30年ぶりの高さ）、円は7月24日に1ドル=163円90銭と約40年ぶりの安値を付けました。これを受けて7月30〜31日、日本とアメリカの当局が協調して円を買い支える為替介入を実施しました（円買いの日米協調介入は1998年6月以来28年ぶり）。また7月28日には熊本県で最大震度7の地震が発生し、TSMC・ソニーの半導体工場が点検のため一時停止しました。

In Japan, markets were shaken by the draft of the government's fiscal policy outline ('Honebuto 2026'), with the 10-year JGB yield briefly at 2.900% — a roughly 30-year high — and the yen falling to 163.90 per dollar on July 24, an approximately 40-year low. In response, Japanese and US authorities jointly intervened to buy yen on July 30-31, the first coordinated yen-buying since June 1998. On July 28, an earthquake of maximum seismic intensity 7 struck Kumamoto Prefecture, temporarily halting TSMC and Sony semiconductor plants for inspection.

2. 軍事・外交情勢 Military & Diplomatic Situation

2-1. 対立の構図（はじめてお読みになる方へ） Who Is Fighting Whom

For first-time readers: the US side comprises the United States, Israel, Saudi Arabia, the UAE, Kuwait and Bahrain (all hosting US bases and therefore Iranian targets), with Ukraine contributing air-defense support. The Iranian side comprises Iran's regular military and the Islamic Revolutionary Guard Corps (IRGC), plus armed groups Iran backs — the Houthis in Yemen, Iran-aligned militias in Iraq, and Hezbollah in Lebanon. Oman, Qatar and Egypt are neutral mediators; Egypt was struck for the first time on July 29.

2-2. 停戦崩壊の経緯（7月） How the Ceasefire Collapsed

7月の全体像は、「イラン側の攻撃再開→アメリカ軍の大規模空爆→イランの報復→月末の相互停止と再開」という往復です。主な出来事を時系列で整理します。

July in sequence, with actors named: an FT poll shows 60% of Americans saying the Iran campaign was not worth its cost (Jul 5); Hamas, the Palestinian armed group, dissolves the Gaza administration under the Trump peace plan (Jul 6); three Qatari and Saudi tankers are attacked in Hormuz and the US strikes 80+ Iranian military targets, collapsing the ceasefire (Jul 7); the US hits ~90 more targets and Iran's Revolutionary Guard (IRGC) retaliates against 85 US-related facilities in Bahrain and Kuwait, both hosts of US bases (Jul 8-10); hours after Iranian Foreign Minister Araghchi discusses safe navigation in mediator Oman, ships are attacked again (Jul 11); Iranian cruise missiles hit two UAE-flagged tankers, killing an Indian crew member (Jul 13-14); drones attributed to Iran-aligned groups strike near the US consulate in Erbil, northern Iraq, during Iraqi PM Zaidi's White House visit (Jul 16); three US soldiers are killed at a US base inside Jordan (Jul 17); Iran strikes Kuwait's power and desalination plants — Kuwait relies on desalination for ~90% of its drinking water (Jul 17-18); US gasoline tops $4/gallon and Yemen's Iran-backed Houthis declare a 'blockade of Saudi Arabia,' hitting two Saudi-flagged tankers (Jul 20); Ukraine strikes an Iranian vessel in the Caspian Sea and a mutual pause begins (Jul 25-26); the IRGC launches ballistic missiles at the Muwaffaq Salti air base in Jordan — Iran's first pre-emptive strike of the war, all intercepted — and Trump meets Israeli PM Netanyahu for the first time since the war began (Jul 28); the US resumes strikes, the US and Saudi Arabia jointly hit Iran-aligned militia positions inside Iraq in coordination with Baghdad, and two LNG vessels are struck at Damietta, Egypt (Jul 29); Egypt confirms a drone attack — the first on its soil — and Iran rejects Oman's joint-management proposal for the strait (Jul 30).

2-3. 戦線の広がり：3つのエネルギー関門と「水」 The War Reaches Three Energy Gateways — and Water

7月の重要な変化は、「攻撃の場所」です。従来のホルムズ海峡（ペルシャ湾の出口。世界の海上輸送原油の約2割が通過）に加え、イラン側のフーシ派が紅海の出口バブ・エル・マンデブ海峡でサウジ籍船を攻撃し、さらに地中海側では、エジプトのダミエッタ港（欧州向けガス輸出の玄関口）でLNG船2隻が被弾しました。ダミエッタ攻撃は、ウクライナ軍によるカスピ海でのイラン船攻撃（7月25-26日）への報復の文脈で起きています。攻撃の2日前、イラン国営テレビは「ウクライナへの報復標的」として同港を地図上に明示しており、米ニューヨーク・タイムズに対しイラン当局者2名は匿名で「イランがその気になれば、ペルシャ湾の外でも世界のエネルギー供給を混乱させられることを示すためのもの」と認めました。つまりウクライナ戦争と中東戦争が、この攻撃で物理的につながりました。また、イランによるクウェートの淡水化プラント攻撃により、「水」のインフラも攻撃対象となりました。米シンクタンクCSIS（戦略国際問題研究所）は、湾岸諸国の淡水化施設について「大半がイランから350km圏内の沿岸に集中する、大型で固定された露天の産業施設」であり攻撃に対して脆弱だと分析しています。湾岸は世界の淡水化水の40%を56の沿岸プラントで生産しています。

July's key change is location. Beyond Hormuz (the Gulf's exit, carrying roughly a fifth of the world's seaborne crude), Iran-backed Houthis attacked Saudi-flagged ships at Bab el-Mandeb, the Red Sea's exit; and on the Mediterranean side, two LNG vessels were hit at Egypt's Damietta port, the gateway for gas exports to Europe. The Damietta strike came as retaliation for Ukraine's Caspian Sea attack on an Iranian vessel (Jul 25-26): two days prior, Iranian state television displayed the port on a map of 'targets for revenge against Ukraine,' and two Iranian officials told the New York Times anonymously the strike was meant 'to show Iran can disrupt global energy supplies beyond the Gulf.' The Ukraine war and the Middle East war are now physically linked. Iran's strikes on Kuwaiti desalination plants also brought water infrastructure into the war; CSIS, a US think tank, assesses Gulf desalination plants — 'large, fixed, open-air industrial facilities concentrated on coasts within 350km of Iran' — as highly exposed. The Gulf produces 40% of the world's desalinated water at 56 coastal plants.

2-4. イラン内部の足並みの乱れ　 Iran's Internal Divergence

イランでは7月上旬、開戦初日（2月28日）の米・イスラエルの攻撃で死亡した最高指導者ハメネイ師の葬儀が7日間にわたり行われ、テヘランからマシュハドまで数百万人が動員されました。一方、後継の最高指導者とされる息子のモジュタバ・ハメネイ師は、依然として公の場に姿を見せていません。この間、交渉を担う外務省と、実力行使を担う革命防衛隊（IRGC＝最高指導者直属の精鋭軍事組織）の行動の食い違いが繰り返し観察されました。アメリカ側もこの内部分裂を公式に認識しており、トランプ大統領は7月末のヨルダン米軍基地攻撃について「あれは我々が交渉している相手とは別のグループがやった。連中はもう謝罪してきた」と発言しています。

In early July Iran held the seven-day funeral of Supreme Leader Khamenei, killed in the US-Israeli strikes on the war's first day (February 28), mobilizing millions from Tehran to Mashhad; his son and designated successor Mojtaba Khamenei has yet to appear in public. Throughout the month, the foreign ministry (which negotiates) and the Islamic Revolutionary Guard Corps (the elite force answering directly to the Supreme Leader, which fights) repeatedly acted at cross purposes — attacks hours after the foreign minister's navigation talks in Oman; informal messages to Washington attributing strikes to 'rogue hardliners' (Axios); public reassurance of Egypt as an attack was carried out. The US formally recognizes the split: President Trump said of the Jordan base attack, 'It was a different group than we're dealing with. They've already apologized.'

2-5. イラク：政府の統制が及ばない武装勢力 Iraq — Armed Groups Beyond Government Control

イラクには、制度上は国軍に統合されながら実態としてはイランの影響下にある民兵組織（人民動員隊=PMF）が存在します。5月14日に発足したイラクのザイディ新政権は、この民兵の武装解除を課題としていますが、治安を所管する国防相・内相が政党間対立で空席のままです。7月には、ザイディ首相がワシントンでトランプ大統領と会談している最中に、イラク北部エルビルの米国領事館付近へドローン攻撃が発生。月末にはアメリカとサウジアラビアが、イラク政府と調整のうえ、イラク国内のイラン系民兵拠点を共同攻撃しました（戦闘員20名超とイラン人顧問6名を殺害と報道）。これに対しイラクのスダニ前首相は「イスラムの同胞原則の危険な逸脱」と非難し、イラク政界は割れています。なおエルビルは、クルド自治区の中心都市で、イラク戦争でもISIS（過激派組織「イスラム国」）の侵攻でも陥落せず、外国企業が実務者を常駐させられるイラクで数少ない都市でした。その安全は米軍の駐留に支えられた条件付きのものであり、開戦以降、イラン系民兵による攻撃は500回を超えています。

Iraq hosts militia forces (the Popular Mobilization Forces, PMF) that are formally integrated into the army but effectively under Iranian influence. The new government of PM Zaidi, inaugurated May 14, is tasked with disarming them — yet the defense and interior ministries remain vacant amid party disputes. In July, drones struck near the US consulate in Erbil, northern Iraq, while PM Zaidi was meeting President Trump in Washington; at month-end the US and Saudi Arabia, in coordination with Baghdad, jointly struck Iran-aligned militia positions inside Iraq (20+ fighters and six Iranian advisers reported killed). Iraq's former PM Sudani condemned this as 'a dangerous overstep of Islamic brotherhood,' splitting Iraqi politics. Erbil, the Kurdish region's capital — never conquered through the Iraq War or the ISIS invasion, and one of the few Iraqi cities where foreign firms could station staff — owes its safety to the US military presence; militia attacks have exceeded 500 since the war began.

2-6. アメリカの国内政治 US Domestic Politics

英フィナンシャル・タイムズ（FT）が7月5日に報じた米世論調査（6月下旬実施）では、2月末に始まった対イラン攻撃について米国民の6割が「費用に見合う効果はなかった」、停戦合意（MoU）について7割が「中東地域の安定につながらない」と回答しました。7月20日には米国のガソリン全国平均価格が1年ぶりに1ガロン=4ドルを突破しています（前年比+27%）。11月3日には米議会の中間選挙が予定されており、市場アナリストからは「9月までの情勢安定化が米イラン双方の政治的優先事項になる」（米Vessel Nautical社）との見方が出ています。7月28日には、開戦後初となるトランプ大統領とイスラエルのネタニヤフ首相の会談が90分間非公開で行われ、最終合意はないものの「前向きで生産的」（ホワイトハウス発表）とされました。

An FT-reported poll (fielded late June, reported July 5) found 60% of Americans saying the campaign against Iran 'was not worth the cost' and 70% skeptical the MoU will stabilize the region. On July 20 the national average gasoline price topped $4/gallon for the first time in a year (+27% YoY). With congressional midterm elections on November 3, analysts see 'stabilization by September as a political priority for both Washington and Tehran' (Vessel Nautical). On July 28 President Trump met Israeli PM Netanyahu for the first time since the war began — 90 minutes behind closed doors, no final agreements, 'positive and productive' per the White House.

2-7. 湾岸諸国の対応 Gulf States' Responses

UAE（ドバイ・アブダビを中心として）は、2〜6月に湾岸諸国へ発射された7,000発超のミサイル・ドローンのほぼ半分を受けた最大の被弾国です。7月にはUAE本土への攻撃は減少し、代わりにUAE籍の船舶が攻撃対象となりました。米外交誌フォーリン・ポリシー（7月14日、バデル・アルサイフ氏の論考）は、イランの当初の目的（経済混乱による停戦の強制）が4月の停戦で一度達成され、現在の標的は米軍そのものに移ったと分析しています。またUAEは軍事面の防衛と並行して、金融面での対抗措置として、ドバイに集積するイラン系の資金ネットワーク（両替商や、銀行を介さない送金網）の取り締まりを強化しました。アナリストはドバイをイラン体制の「経済的肺」（外貨を取り込む生命線）と呼び、取り締まりが続けばイランは年間数百億ドル規模の外貨アクセスを失う可能性があると試算しています。米国務省も7月、イラン体制中枢のために欧州・UAEで資産網を築いたドバイ在住のイラン人と両替所3社を制裁対象に指定しました。サウジアラビアは当初の表向きの外交路線から踏み込み、7月末には前述の通り米国との共同攻撃を公然と実施しました。エジプトは初めて攻撃を受けたにもかかわらず、シシ大統領は「地域的エスカレーションの危険」を警告するにとどめ、治安筋は英字紙ザ・ナショナルに「エジプトの対応は戦争の拡大を避けるため抑制されたものになる」と語っています。

The UAE has absorbed nearly half of the 7,000+ missiles and drones fired at Gulf states from February to June — the most-attacked country. In July, strikes on UAE territory declined, shifting instead to UAE-flagged shipping; Foreign Policy (July 14, Bader Al-Saif) argues Iran's original objective — forcing a ceasefire through economic chaos — was achieved once in April, and targeting has moved to US forces themselves. In parallel with military defense, the UAE escalated a financial countermeasure: a crackdown on Iranian money networks concentrated in Dubai (exchange houses and hawala, the informal remittance system). Analysts call Dubai the Iranian regime's 'economic lung' and estimate a sustained crackdown could cost Iran tens of billions of dollars in annual foreign-currency access; in July the US State Department sanctioned a Dubai-based Iranian who built asset networks for the regime's inner circle, along with three exchange houses. Saudi Arabia moved beyond its public diplomacy track to overt joint strikes with the US. Egypt, though struck for the first time, confined itself to President Sisi's warning about 'the danger of regional escalation,' with security sources telling The National its response 'would be restrained to avoid widening the war.'

3. エネルギー価格とOPEC Energy Prices and OPEC

3-1. 原油：2つの値段とその「差」　 Crude — Two Prices, and What the Gap Tells Us

世界で報じられる原油価格には、大きく2つの「値段」があります。Brent（ブレント）は、タンカーで海を渡って取引される原油の国際指標で、中東産原油もほぼこの値段に連動して売られます。WTIは、米国の内陸（オクラホマ州クッシング）で受け渡される米国産原油の値段です。同じ原油でも受け渡す場所が違うため、平時でも「海を渡る輸送コスト」の分だけBrentの方が3〜5ドル高くなります。この2つの値段の差（Brent−WTI）が重要なのは、戦争の影響が2つに同じようには乗らないからです。ホルムズ海峡が封鎖されて困るのは海上輸送の原油（Brent側）であり、米国内陸の原油（WTI側）は物理的にほぼ無傷です。したがって、価格差が平時の水準を超えて開いた分は、ほぼ純粋に「中東・海上ルートに乗った危険料」と読むことができ、中東戦争の体温計として機能します。

Crude has two benchmark prices. Brent is the international benchmark for seaborne crude — Middle Eastern barrels track it — while WTI prices US crude delivered inland at Cushing, Oklahoma. Because the delivery points differ, Brent normally trades $3-5 above WTI, reflecting ocean transport costs. The difference matters because war does not load onto both prices equally: a closed Hormuz hurts seaborne (Brent-side) crude, while inland US (WTI-side) crude is physically untouched. Any widening of the gap beyond its peacetime level therefore isolates the 'danger premium' on the Middle East seaborne route — a thermometer of the war.

日次データ（米エネルギー情報局EIA、FRED経由）で確認すると、開戦前日（2月27日）のBrentは71.32ドル、価格差は4.36ドルと平時の水準でした。戦争ピークの4月7日——停戦成立が発表された当日——にBrentは最高値138.21ドルを付け、価格差は翌8日に最大25.94ドルまで開きました。つまり原油そのものの値上がりに加えて、「海を通る原油だけがさらに26ドル高い」という二重構造が生まれていました。停戦合意（MoU）後の6月22日には価格差が一時マイナス2.45ドルと、WTIがBrentを上回る異例の逆転（市場が和平を織り込みすぎた瞬間）を記録。7月1日にBrentは69ドル台と開戦前を下回った後、停戦崩壊で7月23日に105.32ドル（価格差+12.24ドル）まで急反発し、攻撃停止を受けた27日には91.82ドル（価格差+7.57ドル）へ急落して月を終えました。原油は5ヶ月間で「70→138→69→105→92」と行って戻り、価格差はその全局面で危険料の大きさを刻み続けました。

Daily data (US EIA via FRED): on February 27, the day before the war, Brent stood at $71.32 with a normal $4.36 gap. At the peak on April 7 — the very day the ceasefire was announced — Brent hit $138.21, the gap widening to $25.94 the next day: on top of dearer crude, seaborne barrels carried an extra $26. After the MoU, the gap briefly inverted to -$2.45 on June 22 (WTI above Brent — peace priced too far). Brent fell below pre-war to the $69 range on July 1, rebounded to $105.32 (gap +$12.24) on July 23 as the ceasefire collapsed, and dropped to $91.82 (gap +$7.57) on July 27 as attacks paused. Over five months crude went 70 → 138 → 69 → 105 → 92, the gap marking the danger premium at every stage.

図1：Brent・WTIの日次価格と、2つの値段の差（出典：FRED/米EIA、2026年1月〜7月27日）

3-2. 石油製品：原油より深い傷——ガソリン・ナフサへの影響　 Products — Deeper Damage than Crude

原油の値段が行って戻った一方で、ガソリン・ナフサ（シンナーや塗料、プラスチックの基礎原料）・LPG（プロパンガス等）といった石油製品の値段は、戻っていません。理由は、原油を製品に変える「精製」の能力が戦争で損なわれたままだからです。国際エネルギー機関（IEA）の7月レポートによれば、精製の利幅（製品と原油の値差＝精製マージン）は7月初旬に4年ぶりの高水準へ急騰しました。世界の製油所稼働は前年比で日量600万バレル減り、中東の輸出向け製油所は依然再稼働できていません。製品の中で最も打撃を受けたのがLPGとナフサで、4月には両者だけで日量180万バレルの需要が蒸発しました。日本向けでは、7月積みLPG価格が供給回復期待でいったん前月比24%下がった直後に停戦が崩壊。ナフサの対日指標価格は開戦直後に1日で78.9ドル急騰し、715.50ドル/トンと約19ヶ月ぶりの高値を付けた経緯があります。日本政府のガソリン補助金の単価は、7月上旬の1リットルあたり2.8円から月末には16.9円へ拡大しました。「原油の値上がり」×「海上ルートの危険料」×「精製能力の毀損」という三段重ねが、末端の製品価格を原油の見た目以上に押し上げる構造が続いています。

While crude round-tripped, product prices — gasoline, naphtha (the base feedstock for thinners, paints and plastics) and LPG — have not come back, because the world's refining capacity remains impaired. Per the IEA's July report, refining margins surged to four-year highs in early July; global refinery runs are down 6 mb/d year-on-year, with Middle East export refineries still offline. LPG and naphtha were hit hardest — 1.8 mb/d of combined demand evaporated in April. For Japan, July-loading LPG had just fallen 24% on recovery hopes when the ceasefire collapsed; benchmark Japan-bound naphtha had jumped $78.9 in a single day at the war's outset to a 19-month high of $715.50/mt. Japan's per-liter gasoline subsidy grew from JPY2.8 in early July to JPY16.9 at month-end. The triple stack — dearer crude, the seaborne danger premium, and lost refining capacity — keeps lifting end prices beyond what crude alone implies.

3-3. ホルムズ海峡の通航と戦争保険　 Hormuz Transit and War-Risk Insurance

ホルムズ海峡は現在、①イランによる民間船舶への攻撃・威嚇と、②アメリカ軍によるイラン港湾の封鎖（米中央軍CENTCOM＝中東を管轄する米軍の統合軍は、7月28日時点で艦艇20隻超を展開し、商船18隻の航路変更・2隻の無力化・2隻への立入検査を発表）が二重に重なる状態です。通航数は平時の約138隻/日に対し、7月9日時点でわずか14隻でした。この海域を通る船には、通常の船体保険に上乗せして「追加戦争保険料（AWRP）」が課されます。これは船体の保険価額に対する割合（％）で、海峡を1回通過するごとに支払うものです。たとえば保険価額1億ドルの大型タンカーで料率5%なら、1回の通過だけで500万ドルの追加コストになります。料率は保険会社が船ごとに個別に見積もるため公式の指数はなく、報道された市場水準は下表の通りです。特徴は、原油価格が「行って戻った」のと対照的に、保険料は一度上がると下がりにくいことです（保険会社は攻撃が再発する可能性を長く価格に残すためです）。

Hormuz is doubly constricted: Iranian attacks and threats against commercial shipping, and a US naval blockade of Iranian ports (CENTCOM — the US military command for the Middle East — reported 20+ warships deployed, 18 vessels redirected, 2 disabled and 2 boarded as of July 28). Transits fell to 14 on July 9 versus roughly 138/day in peacetime. Ships in this zone pay an Additional War Risk Premium (AWRP) on top of normal hull insurance — a percentage of the vessel's insured value per transit; at 5% a $100 million tanker pays $5 million extra for a single passage. There is no official index, as insurers quote vessel by vessel; reported market levels appear above. Unlike crude, which went up and came back, these premiums tend to stay up once raised, because insurers keep pricing the possibility of renewed attacks: from 0.1-0.25% pre-war to a 3-10% range by July 17. Marcus Baker of insurance broker Marsh notes 'market pricing is not adjusting as conditions improve.'

図2：追加戦争保険料（AWRP）の推移——上がったまま戻りにくい構造

3-4. 機関予想とOPEC関連　 Institutional Forecasts and OPEC

世界三大格付け会社の一つフィッチ（Fitch Ratings）の基本シナリオは、Brent年平均87ドル（前年実績68.3ドル）で、ホルムズ海峡が7月頃から再開し始める前提です。悪化シナリオでは年平均100ドル・再開は7〜9月期後半以降にずれ込みます。米エネルギー情報局（EIA）は再燃直前の7月7日時点で7〜9月期平均74ドルを見込んでいました。国際エネルギー機関（IEA）によれば、6月にいったん回復した後も世界の原油供給は戦前比で日量940万バレル不足しています。構造変化として、UAEは産油国の生産調整組織OPECとその拡大枠組みOPEC+から脱退しました。フィッチは、UAEの2026年の石油ガス部門GDPが約10%縮小した後、2027年には生産枠の制約がなくなることで力強く回復すると見ています。なお米国と先進国グループ（OECD諸国）は、IEA史上最大となる4億バレル超の戦略石油備蓄の協調放出を実施中です。

Fitch Ratings — one of the big three rating agencies — has a base case of Brent averaging $87 in 2026 (vs $68.3 in 2025) with Hormuz beginning to reopen around July, and an adverse case of $100 with reopening slipping past late Q3. The US EIA projected Q3 at $74 as of July 7, just before re-escalation. Per the IEA, world supply remains 9.4 mb/d below pre-war even after June's recovery. Structurally, the UAE has left OPEC and OPEC+, the producer groups that set output quotas; Fitch sees UAE hydrocarbon GDP contracting ~10% in 2026 before rebounding strongly in 2027 without quota constraints. The US and OECD countries are executing the largest coordinated strategic-reserve release in IEA history, exceeding 400 million barrels.

4. ドバイ不動産市場 Dubai Real Estate Market

4-1. DLD公式データ（7月） DLD Official Data (July)

ドバイ土地局（DLD＝不動産の売買登記を所管するドバイ政府機関）の公式ポータルによれば、7月の不動産売買は13,930件・総額348.8億AED（95.0億ドル）となり、前月比で件数+1.2%、金額+6.8%、平均単価+5.3%と、3つの指標がすべてプラスになりました。平均単価の上昇は1月以来初めてです。内訳は住戸（ユニット）12,331件・ビル一棟746件・土地853件です。停戦崩壊、UAE籍タンカーでの死者、UAE本土を含む広域攻撃という、開戦以来最も厳しいニュースが集中した月にも、売買・登記・引渡しは一日も停止しませんでした。

Per the official portal of the Dubai Land Department (DLD, the Dubai government registry for property sales), July recorded 13,930 sales worth AED 34.88 billion (USD 9.50 billion) — count +1.2%, value +6.8% and average ticket +5.3% month-on-month, the first ticket rise since January. The breakdown: 12,331 units, 746 whole buildings, 853 land plots. Even in the harshest news month of the war, sales, registration and handovers never stopped.

図3：DLD月次取引（2026年1〜7月）。出典：DLD公式ポータル・前号収録値

4-2. 水準の定点測定：戦前と比べてどこにいるか Fixed-Point Measurement vs Pre-War

水準を戦前（2月）と比べると、7月は件数▲18.1%・取引額▲42.6%・平均単価▲30.0%です。件数は3ヶ月連続で13,000件台の安定圏にある一方、金額の戻りは鈍く、この差は主に高額物件の取引が大きく減少していることによります。前年同月比では、2025年7月（約20,000件・約650億AED、DLD公式データポータルDXB Interactおよび報道ベース）に対し、件数▲30%・金額▲46%となり、夏場の季節要因を除いた戦争の影響が、戦前比とほぼ同じ深さで確認できます。

Against pre-war February, July stands at -18.1% in count, -42.6% in value and -30.0% in average ticket. Count has held in the stable 13,000s for three straight months, while value lags — a gap driven mainly by the sharp decline in high-priced transactions. Year-on-year, against July 2025 (~20,000 deals, ~AED 65 billion per DXB Interact, DLD's official data portal, and press reports), July 2026 is down ~30% in count and ~46% in value — a war effect net of summer seasonality closely matching the pre-war comparison.

図4：戦前（2月）=100とした定点指数

4-3. 価格指数（ValuStrat）と第三者評価 Price Index (ValuStrat) and Third-Party Assessment

不動産評価会社ValuStrat（RICS登録鑑定士による鑑定評価ベースの価格指数VPIを毎月公表。実際の成約より早く市場の現在地を映すとされます）によれば、6月のドバイ住宅VPIは220ポイント（2021年1月=100）で前月比▲1%となり、開戦（2月28日）以降の累計下落は10%に達しました。ただし月次の下落率は3月▲5.9%→4月▲1.9%→5月▲1%→6月▲1%と着実に縮小しており、同社は「市場の再調整」と表現しています。内訳はヴィラ293.7ポイント（前月比▲1.2%、前年比+2%）、アパート169.1ポイントです。また同社は「6月の登記取引は3月以降に合意された契約を反映しているとみられる」と述べており、次項4-4で扱う登記の時間差を、指数の作成者自身が指摘している点は重要です。なお超高級帯の活動は続いており、6月には3,000万AED（約8.2百万ドル）超の既存物件取引が19件、うち5,000万AED超が5件成立しています。高額帯の減少は市場全体の平均単価を押し下げていますが、最上位の超高級帯は例外的に活発なままです。第三者評価としては、IMF（国際通貨基金）が7月16日にUAEへの訪問調査を終え、「2026年上半期のUAE不動産市場の活動は減速したが、価格はおおむね2025年の水準ないしそれ以上を維持している」（調査団長サイド・バハシュ氏）との評価を公表しました。7月分のVPIは8月中旬の公表見込みのため、次号で確認します。

Per valuation firm ValuStrat — whose monthly VPI is appraisal-based (RICS Registered Valuers) and thus reads the market faster than transaction data — Dubai's residential VPI stood at 220 points in June (Jan 2021 = 100), down 1% month-on-month, bringing the cumulative decline since the war began on February 28 to 10%. The monthly pace has steadily narrowed: -5.9% in March, -1.9% in April, -1% in May and -1% in June, which the firm calls a market 'calibration.' Villas stand at 293.7 (-1.2% MoM, +2% YoY) and apartments at 169.1. Notably, ValuStrat itself states that 'recorded official transactions for the month likely reflect underlying deals agreed from March 2026 onwards' — the registration lag discussed in 4-4, flagged by the index compiler itself. Ultra-prime activity continues: 19 ready-property deals above AED 30 million (USD 8.2 million) closed in June, including five above AED 50 million — the very top tier remains an exception to the broader high-end decline. As third-party assessment, the IMF concluded its UAE staff visit on July 16, stating that 'UAE real estate activity moderated in the first half of 2026, with prices broadly remaining at or above their 2025 levels' (mission chief Said Bakhache). The July VPI is due mid-August; we will review it next issue.

4-4. 登記の時間差と7月データの読み方 　Registration Lag and How to Read July

DLDのデータは「登記」の件数です。買い手が購入を決めて契約してから登記が完了するまでには時間差があり、中古（既存物件）では住宅ローン審査や売主側の手続きを挟んで1〜2ヶ月程度、新築の建設前販売（オフプラン）では比較的短くなります。したがって、7月の登記の回復は、恒久停戦（6月17日）前後の楽観的な局面で行われた契約を相当程度反映している可能性があり、7月の戦況悪化の影響は、むしろ8〜9月の登記件数に現れる可能性があります。一方で、5ヶ月間の戦争を経て、買い手が「攻撃があっても登記や引渡しは止まらない」と学習した（市場の常態化）可能性もあります。どちらの解釈が正しいかは8月のデータで判定できるため、次号で検証します。

DLD data count registrations. There is a lag between a buyer's decision/contract and completed registration — typically one to two months for secondary deals (mortgage approval, seller-side paperwork), less for off-plan (pre-construction) sales. July's registered recovery may therefore substantially reflect contracts made in the optimism around the June 17 permanent ceasefire, with July's deterioration surfacing in August-September registrations. Alternatively, five months of war may have taught buyers that registration and handovers never stop — normalization. August data will adjudicate; we will verify next issue.

4-5. 買い手の入れ替わり Capital Rotation

平均単価が戦前比▲30%となり高額帯の取引が減少している背景として、2つの資本の流れが並行しています。第一に、前述のUAE当局によるイラン系資金ネットワークの遮断です（イラン人富裕層の在留許可取消を含む）。第二に、米系機関投資家の動きです。ロイター通信（7月24日）は関係者2名の話として、世界最大級の投資会社ブラックストーン（運用資産1.35兆ドル）がドバイ国際金融センター（DIFC）にオフィス開設を計画し、2019年にアブダビへ拠点を移して以来6年ぶりにドバイへ復帰すると報じました（同社は「憶測的な報道にはコメントしない」としており、未確認情報です）。同社は開戦後も湾岸への投資を継続しており（3月にはアブダビの決済インフラ企業へ出資、開戦後初の海外投資ファンドによる湾岸案件）、米財務省がUAEとの通貨スワップ（緊急時にドルを融通し合う取極め）に言及したことと合わせ、資本面の動きは注視対象です。

Behind the 30% ticket decline and reduced high-end activity run two parallel capital flows: first, the UAE's shutdown of Iranian financial networks described above (including residency revocations for wealthy Iranians); second, US institutional capital. Reuters (July 24) reported, per two sources, that Blackstone — one of the world's largest investment firms, with $1.35 trillion under management — plans an office in the Dubai International Financial Centre, returning to Dubai six years after relocating to Abu Dhabi in 2019 (the firm 'does not comment on speculative reports'; unconfirmed). Blackstone has kept investing in the Gulf through the war (including a March investment in an Abu Dhabi payments firm, the first Gulf deal by a foreign investment fund since the war began). Together with the US Treasury's reference to a currency-swap arrangement with the UAE, capital-side developments warrant monitoring.

米系以外の北米資本の動きも確認されています。カナダの運用大手ブルックフィールド（Brookfield Asset Management、運用資産1兆ドル超）は5月7日、湾岸消費財大手アルシャヤ・グループとの合弁で、ドバイの高級住宅地ドバイヒルズにおける48万平方フィートの複合開発（Grade Aオフィス・賃貸住宅・商業）を発表しました。開戦後の同社初の大型案件で、米ブルームバーグ通信は「戦争懸念への逆張り」と報じています。さらに7月27日には、サウジアラビアの政府系ファンドPIF（パブリック・インベストメント・ファンド）をアンカー投資家とする中東特化のプライベート・エクイティ・ファンド「Brookfield Middle East Partners」の初回クローズ（約20億ドル、うちブルックフィールド自身が5億ドルを拠出）を発表しました。同ファンドはサウジアラビアとGCC全域の企業買収・成長投資を対象とします。戦時下の高額帯の調整局面で、北米系の機関資本が不動産・企業投資の両面で湾岸への投資を積み増しているという事実は、本項の資本の入れ替わりの流れと整合的です。

North American capital beyond US firms is also on record. Canada's Brookfield Asset Management (over $1 trillion under management) announced on May 7 a joint venture with Gulf consumer group Alshaya to develop a 480,000-square-foot mixed-use project (Grade A offices, build-to-rent residential and retail) in Dubai Hills — the firm's first major deal in the region since the war began, which Bloomberg characterized as 'defying war concerns.' On July 27, Brookfield announced the roughly $2 billion first close of Brookfield Middle East Partners, a Middle East-focused private equity fund anchored by Saudi Arabia's Public Investment Fund (PIF), with Brookfield itself committing $500 million; the fund targets buyouts and growth investments across Saudi Arabia and the GCC. That North American institutional capital is adding Gulf exposure across both property and corporate investment amid the wartime repricing of the high end is consistent with the capital-rotation pattern described in this section.

5. ホスピタリティ・観光・F&B Hospitality, Tourism & F&B

7月に公表されたデータでは、不動産サービス大手CBRE（原データは調査会社CoStar）が、上半期のUAEホテル稼働率を前年比約28%低下、RevPAR（販売可能な客室1室あたりの収益）を31.8%低下と集計しました。ドバイの落ち込みが最も深く、アブダビは国内需要とイベント開催で相対的に堅調でした。格付け会社S&Pグローバルは「稼働率の改善は10〜12月期から始まるが、戦前水準への回復は2027年末まで見込めない」とし、4月に営業停止（市場からの引き揚げ）となった約5,400室が2026年後半〜2027年にかけて段階的に営業再開する見通しを示しています。ホテル運営世界大手のアコー（UAEで約85ホテルを運営）の中東責任者は7月1日、「完全回復は2027年4〜6月期」とし、稼働率が先に戻り宿泊料金が後から戻る、高級ホテルが先に回復するとの見方を示しました。足元では8月から予約の入りが改善し始めており、英国・ロシア・CIS（旧ソ連諸国）からの旅行者の年末回復を見込んだ準備が進んでいます（UAE英字紙カリージ・タイムズ）。

Data published in July: CBRE (source data from research firm CoStar) tallied H1 UAE hotel occupancy down ~28% and RevPAR (revenue per available room) down 31.8% year-on-year, with Dubai deepest and Abu Dhabi comparatively resilient on domestic demand and events. S&P Global expects occupancy to improve 'from Q4, with recovery to pre-war levels not before end-2027,' as the ~5,400 rooms withdrawn in April return in stages through 2026-27. The Middle East head of Accor (about 85 UAE hotels) sees 'full recovery in Q2 2027,' with occupancy before rates and luxury first; booking curves began improving in August, positioning for a year-end recovery of UK, Russian and CIS travelers (Khaleej Times).

公式統計について重要な確認事項があります。ドバイ経済観光局（DET）が毎月公表してきた訪問者数統計「Tourism Performance Report」は、2026年2月9日発行の2026年1月号を最後に更新が途絶えていることを当社にて確認しました（2026年8月時点）。中東経済メディアAGBIも同様に公表停止を報じています。したがって現在、稼働率等はCoStar・STRなど民間調査会社のデータが事実上の一次指標です。また、営業を停止したホテルは各社とも「計画的改修」を理由として公表しており、イラン危機を理由に挙げた事業者は確認されていない点も、前号の指摘の通りです。

An important note on official statistics: we have confirmed that DET's monthly visitor statistics, the Tourism Performance Report, have not been updated since the January 2026 edition published on February 9, 2026 (as of August 2026); Middle East business outlet AGBI has reported the same suspension. Private research data (CoStar, STR) thus serve as the de facto primary indicators. As noted last issue, closed hotels continue to cite 'planned renovations,' with no operator publicly attributing closures to the Iran crisis.

6. 不動産デベロッパー債券市場（Sukuk） Developer Sukuk Market

6-1. Sukukとは・7月末の水準 What Sukuk Are, and Where Yields Stand

Sukuk（スクーク）は、利息を禁じるイスラム法に適合するよう、利息の代わりに資産から生じる収益を分配する形をとった債券で、実務上は社債に相当します。ドバイの不動産デベロッパー（開発会社）は開発資金の一部をドル建てSukukで調達しており、その流通利回りは各社の資金調達コストと市場の信用評価を映します。ドバイ・イスラミック銀行（DIB）が公表する参考価格（2026年7月31日版）によれば、停戦崩壊を受けて、投機的格付け（信用力が相対的に低い格付け帯）のデベロッパーSukukは利回りが再び上昇しました。一方、投資適格（信用力が高い格付け帯）のEmaar（エマール＝ドバイ政府系の最大手デベロッパー）やAldar（アルダール＝アブダビ政府系の最大手）は、開戦から現在まで一貫して5%台で安定しています。

出典：Dubai Islamic Bank「Indicative Sukuk Prices」2026年6月30日版・7月31日版（DIB買い気配の利回り）。「ウォッチ」は格付け会社が格下げ方向で見直し中であることを示す表示。

Sukuk are bonds structured to comply with Islamic law's prohibition of interest, distributing asset income instead — functionally corporate bonds. Dubai developers fund part of their pipelines with dollar sukuk, whose yields track funding costs and market credit assessments. Per Dubai Islamic Bank's indicative prices (July 31), speculative-grade developer sukuk re-widened with the ceasefire collapse — Binghatti's 2031s from 10.71% to 13.18% — while investment-grade Emaar (Dubai's government-linked largest developer) and Aldar (Abu Dhabi's) held in the 5s throughout the war. The July moves scale almost exactly with credit quality: the market's ranking of names is unchanged, and only the dispersion between them moves with the war.

図5：主要デベロッパーSukukの利回り推移（4月末〜7月末、DIB買い気配）

6-2. Binghatti：公表情報の整理 Binghatti — The Published Record

7月に最も利回りが上昇したBinghatti Holding（ビンガッティ、ドバイの中堅デベロッパー。中価格帯住宅を主力に高級路線へ拡大中の非上場企業）について、公表情報を整理します。同社のSukukは、2027年2月償還5.0億ドル（2024年の初回発行と追加発行の合計）、2029年・2030年・2031年償還が各5.0億ドルの計20億ドルです。2031年債は開戦のわずか18日前（2026年2月10日）に発行され、4.4倍の応募を集めていました。7月31日時点の利回りは2027年債が16.30%、2029〜31年債が13%台で、償還が最も近い2027年債が最も高い状態です（残存期間が短い債券は、価格のわずかな割引が年率換算の利回りに大きく増幅されて表示される点に留意が必要です）。3月には米ブルームバーグ通信が、同社とOmniyat系列の6本のSukukが「ディストレス水準」（米国債との利回り差が10%超に開いた状態を指す市場用語）に達したと報じ、世界三大格付け会社の一つフィッチは3月中旬、戦争による住宅需要減退・在庫増・契約解約リスクを理由に、同社の格付けBB-を格下げ方向の見直し（ウォッチ・ネガティブ）としました。格下げは実施されていません。

Binghatti Holding — a mid-tier, privately held Dubai developer expanding from mainstream housing into luxury — was July's widest mover. Its sukuk total $2.0 billion: $500m due February 2027 (2024 debut plus tap) and $500m each due 2029, 2030 and 2031, the 2031s printed just eighteen days before the war (February 10, 2026) with 4.4x demand. As of July 31 the 2027s yield 16.30% and the 2029-31s low-13s — the nearest maturity sits highest (noting that at short tenors, small price discounts annualize into outsized displayed yields). In March, Bloomberg reported six sukuk of Binghatti and Omniyat entities at 'distressed' levels (a market term for spreads above 10 percentage points over US Treasuries), and Fitch placed Binghatti's BB- on Rating Watch Negative, citing war-driven risks to housing demand, inventories and cancellations; no downgrade has occurred.

会社側の公表情報は次の通りです。同社広報は3月、「建設現場は全面稼働・スケジュール通り。契約解約率は1%未満で過去水準と同等、3月の販売は週約5億AED（1.36億ドル）と危機前水準を維持している」と述べました（ブルームバーグ）。直近開示の2025年12月期決算（2026年1月30日公表）は、売上33.8億ドル（前年からほぼ倍増）、純利益9.7億ドル（+96%）、総資産66.4億ドル（+92%）。2025年9月末時点の現金及び現金同等物は21.0億ドル、有利子負債合計は19.1億ドルでした。開戦後のバランスシートは未開示であり、8月に予定される2026年上半期決算が次の確認材料です。市場関係者の実名コメントとしては、Aquila Asset ManagementのManuel Mondia氏が「市場は（借入の比率が高い）Binghatti・Omniyatの2社に注目している可能性がある」、Amwal CapitalのZeina Rizk氏が「ドバイ不動産銘柄が最も影響を受けた。ヘッジファンドの空売りがセクター全体の売りに拍車をかけた」と述べています。なお同業のOmniyat（オムニヤット、超高級物件専業のドバイのデベロッパー）は3月27日、手元流動性14.4億ドル（うち使途制限のない現金7.4億ドル）を自ら開示し、「新規販売・入金・借換えがなくても2028年償還の5.0億ドルを支払える」と公表しています。

The issuer's public statements: in March a spokesperson said construction sites were 'fully operational and on schedule,' cancellation rates 'below 1%, consistent with historical norms,' and March sales 'approximately AED 500 million per week, matching pre-crisis levels' (Bloomberg). Its latest disclosed results (FY2025, published January 30, 2026): revenue $3.38bn (nearly doubled), net profit $0.97bn (+96%), total assets $6.64bn (+92%); cash of $2.10bn and total debt of $1.91bn as of September 30, 2025. No post-war balance sheet has been disclosed; H1 2026 results due in August are the next data point. Named market comments: Manuel Mondia (Aquila Asset Management) — the market may be focused on 'the two most-levered names,' Binghatti and Omniyat; Zeina Rizk (Amwal Capital) — 'Dubai real estate names were the most affected,' with hedge-fund short-selling adding to the selloff. Peer Omniyat (an ultra-luxury Dubai developer) itself disclosed on March 27 total liquidity of $1.44bn, including $740m of unrestricted cash, stating it can meet its $500m 2028 maturity 'without new sales, collections, or refinancing.'

図6：Binghatti 2031年債の利回り推移（2026年2月〜7月、DIB買い気配）

7. サウジアラビア・アブダビ不動産市場 　Saudi Arabia & Abu Dhabi Real Estate

アブダビ（UAEの首都首長国。ドバイの隣に位置し、国内需要の比重が高い市場）は、戦時下で急伸しました。7月に公表された上半期データによれば、取引額は前年比112%増の1,170億AED（318.6億ドル）、件数は61.7%増の16,838件。高級住宅地サディヤット島のアパート平均取引価格は前年比21%上昇し、外国人を含む全国籍に開放された投資ゾーンには上半期だけで750億AED（204.2億ドル、前年の約3倍）が流入しました（不動産サービス大手ナイトフランク等）。ホテル市況も、アブダビはドバイに比べ相対的に堅調です（CBRE）。

Abu Dhabi — the UAE's capital emirate, a market with a heavier weight of domestic demand than Dubai — surged through the war. H1 data published in July show transaction value up 112% year-on-year to AED 117bn (USD 31.9bn) and volumes up 61.7% to 16,838 deals; average apartment prices on upscale Saadiyat Island rose 21%, and investment zones open to all nationalities drew AED 75bn (USD 20.4bn, roughly triple the prior year) in H1 alone (Knight Frank et al.). Abu Dhabi's hotel market has also been comparatively resilient (CBRE).

サウジアラビアの住宅市場は、1〜3月期に販売件数が前年比50%減（3月単月では62%減）まで落ち込んだ後、6月に反転しました。同国の不動産総合庁（REGA）によれば、6月の住宅販売は19,844件と前月比17%増・前年同月比18%増、非住宅も前年比21%増です。統計総局（GASTAT）が7月23日に公表した4〜6月期の不動産価格指数は前年比+1.3%と、1〜3月期の▲1.6%から反転し、首都リヤドは+4.2%でした。ただし現地証券会社アルラジ・キャピタルによれば、4〜6月期の住宅取引「件数」はなお前年比▲21%であり、「取引量はまだ薄いものの、価格と月次の勢いは6月に反転した」というのが正確な現状です。リヤドの賃料はアパート+19.6%・ヴィラ+17.2%と急騰しています（不動産サービス大手JLL）。投資誘致の面では、1〜3月期の対内直接投資（FDI）が266億リヤル（71億ドル、前年比+2.4%）と戦時下でもプラスを維持しました。当社が7月に実施したサウジ投資省（MISA）高官へのヒアリングでは、ヘルスケア・エネルギー・物流関連を中心に外国企業のサウジ市場参入が続いているとの説明があり、同ヒアリングによれば、例年2月にリヤドで開催される大型テクノロジー・AIイベント「LEAP」は、2026年版が開戦と重なり繰り延べられ、8月末〜9月上旬の開催が予定されています（MISA高官も出席見込み）。

Saudi housing sales halved in Q1 (down 62% in March alone) before turning in June: per the Real Estate General Authority (REGA), June residential sales of 19,844 were +17% month-on-month and +18% year-on-year, with non-residential +21%. The statistics authority GASTAT's Q2 property price index, published July 23, turned to +1.3% year-on-year from -1.6% in Q1, with Riyadh at +4.2%. Local broker Al Rajhi Capital notes Q2 transaction counts remained -21% year-on-year: volumes are still thin, but prices and monthly momentum turned in June. Riyadh rents surged (+19.6% apartments, +17.2% villas; JLL). On investment attraction, Q1 foreign direct investment of SAR 26.6bn (USD 7.1bn) stayed positive (+2.4%). In our July hearing, a senior official of the Ministry of Investment (MISA) described continued foreign corporate entry centered on healthcare, energy and logistics, and indicated that LEAP — the major technology and AI event ordinarily held in Riyadh each February, deferred in 2026 as it coincided with the war's outbreak — is scheduled for late August to early September, with MISA officials attending.

なお資本流入の具体例として、カナダの運用大手ブルックフィールドは7月27日、PIF（サウジアラビアの政府系ファンド）をアンカー投資家とする中東特化ファンドの初回クローズ約20億ドルを発表しています（詳細は4-5参照）。

As a concrete example of capital inflows, Canada's Brookfield announced on July 27 the ~$2 billion first close of a Middle East-focused fund anchored by Saudi Arabia's PIF (see 4-5).

8. GCC・グローバル市場への波及 Spillover to GCC and Global Markets

8-1. 米国 United States

米連邦準備制度（FRB）は7月29日の会合で政策金利を据え置きました。ガソリン全国平均価格は7月20日に1ガロン=4ドルを突破（前年比+27%）。米財務省はイラン産原油の販売許可を取り消し、前述の通りドバイ拠点のイラン系資金ネットワークへの制裁を7月に発動しています。

The Federal Reserve held rates on July 29. National average gasoline topped $4/gallon on July 20 (+27% year-on-year). The Treasury revoked Iranian oil sales licenses and, as noted, sanctioned a Dubai-based Iranian financial network in July.

8-2. 日本 Japan

政府が6月30日に公表した経済財政運営の基本方針「骨太の方針2026」の原案は、従来明記されてきた財政健全化への姿勢が後退したと市場に受け止められ、国債が売られました。7月9日には新発10年国債利回りが一時2.900%と1996年以来約30年ぶりの水準、20年債は3.89%に達しました（いわゆる「骨太ショック」）。政府は表現の修正を重ね（日銀の政策の独立性を定めた日銀法第3条を脚注で引用する再修正を含む）、7月21日に閣議決定しました。この間の7月10日、片山財務相は「GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人＝公的年金の積立金約293兆円を運用する機関）をはじめとする年金基金に、日本の金融資産へのさらなる投資を後押しする方策を追求したい」と発言しています（なお法律上、GPIFの運用は専ら年金加入者の利益のために行うと定められています）。円相場は7月24日に一時1ドル=163円90銭と約40年ぶりの安値を付けました。7月30日、政府・日銀は約3ヶ月ぶりの円買い介入（推計5〜6兆円超）を実施。翌31日には米財務省がニューヨーク連銀を通じて主要銀行に介入の可能性を事前通告したうえで、英フィナンシャル・タイムズによればユーロを売って円を買う介入を実施しました。日米が協調して円を買うのはアジア通貨危機時の1998年6月以来28年ぶりです。円は一時157円台まで急騰し、31日は160円20銭で月を終えました。日本銀行は7月31日の会合で金融政策を据え置き、植田総裁は物価の上振れリスクを「これまで以上に意識している」と述べました。

The June 30 draft of the government's fiscal outline ('Honebuto 2026') was read by markets as retreating from fiscal consolidation, and JGBs sold off: on July 9 the 10-year yield briefly hit 2.900%, the highest since 1996, and the 20-year 3.89% (the 'Honebuto shock'). After successive revisions — including a footnote citing Article 3 of the Bank of Japan Act, which guarantees the BOJ's policy independence — the Cabinet adopted it on July 21. On July 10, Finance Minister Katayama said she would 'pursue measures to encourage pension funds, starting with GPIF' — the Government Pension Investment Fund, which manages roughly JPY293 trillion of public pension reserves — 'to invest further in Japanese financial assets' (by law, GPIF invests solely for the benefit of pension participants). The yen touched 163.90 per dollar on July 24, an approximately 40-year low. On July 30 the government and BOJ intervened to buy yen for the first time in about three months (estimated above JPY5-6 trillion); on July 31 the US Treasury pre-notified major banks via the New York Fed and, per the Financial Times, sold euros to buy yen — the first coordinated yen-buying by Japan and the US since June 1998, during the Asian currency crisis. The yen spiked to the 157s and ended the month at 160.20. The BOJ held policy on July 31, with Governor Ueda 'more conscious than ever' of upside price risks.

エネルギー・株式・災害面では、ガソリン補助金の単価が7月28日に1リットルあたり16.9円へ拡大（7月上旬は2.8円）。7月17日には日経平均が一時4,000円超（▲6.2%）下落しました（中国の半導体メーカーCXMTの上場観測に伴うメモリー半導体の供給過剰懸念に、中東情勢の悪化が重なったものです）。7月28日には熊本県で最大震度7の地震が発生し、台湾積体電路製造（TSMC）の熊本工場（震度5強を観測。従業員は全員無事、建物の安全は確認済みで、稼働は点検のため停止）、ソニーの画像センサー2工場が一時停止したほか、部品供給の停滞でトヨタ自動車の愛知県内の工場も停止しました。同日、米テキサス州の陪審は半導体メモリー大手キオクシアに対し2.29億ドルの特許侵害の評決を下しています（同社は控訴する方針）。

On energy, equities and disasters: the per-liter gasoline subsidy reached JPY16.9 on July 28 (from 2.8 in early July). On July 17 the Nikkei fell more than 4,000 points intraday (-6.2%), as oversupply concerns in memory chips triggered by the listing plans of China's CXMT compounded the deteriorating Middle East. On July 28 an earthquake of maximum intensity 7 struck Kumamoto: TSMC's Kumamoto fab (intensity 5+; all staff safe, building integrity confirmed, operations paused for inspection) and two Sony image-sensor fabs halted temporarily, and parts shortages idled a Toyota plant in Aichi. The same day, a Texas jury returned a $229 million patent-infringement verdict against memory maker Kioxia, which plans to appeal.

8-3. 中国・ベネズエラ China / Venezuela

中国は王毅外相が仲介外交を展開する一方、開戦前はイランが輸出する原油の8割超を購入する最大の買い手でした（中国の原油輸入に占める割合はイラン13%・ベネズエラ4%）。今年1月には米軍がベネズエラのマドゥロ大統領の身柄を拘束し、同国の油田を管理下に置いています。この経緯を踏まえ、「ロシア石油大手への制裁（2025年10月）→ベネズエラ（1月）→イラン（2月）と、米国は中国に安価な原油を供給する『蛇口』を順に閉めている」という分析が欧米メディアで出ています（アイリッシュ・タイムズ等）。ベネズエラの原油生産は4〜6月期に日量15万バレル増の120万バレルへ回復しています。

China, while mediating through Foreign Minister Wang Yi, was pre-war the largest buyer of Iranian crude (over 80% of Iran's exports; Iran supplied 13% of China's crude imports and Venezuela 4%). In January, US forces detained Venezuelan President Maduro and took control of the country's oil fields. Against this background, Western analysts describe the sequence — sanctions on Russian oil majors (October 2025), Venezuela (January), Iran (February) — as the US 'shutting off, one by one, the taps of cheap crude to China' (Irish Times et al.). Venezuelan output recovered by 150,000 b/d to 1.2 million b/d in Q2.

8-4. 欧州 Europe

スペインでは、2025年末以前に入国した不法滞在者を対象とする在留正規化措置（申請期間4月〜6月30日。政府想定50万人に対し約120万人が申請）の翌月にあたる7月31日、アフリカ大陸にあるスペインの飛び地セウタ（モロッコと陸続きの都市）へ、モロッコ側から24時間で約6万人の移民が流入し、人道危機が発生しました（死者の報道があり、大多数はモロッコへ帰還）。正規化措置は新規入国者を対象としないため制度上の因果関係はありませんが、2021年にモロッコが対スペイン外交圧力として国境警備を意図的に緩めた前例があり、欧州の政治的争点となっています。なお2026年の欧州は大型の国政選挙が少なく（9月にドイツ東部2州の州議会選とスウェーデン総選挙）、次の大型イベントは2027年春のフランス大統領選です。またスペイン政府は「米国の中東軍事作戦への協力」をホワイトハウスの発表に反して否定しており、欧州と米国の間の温度差も表面化しています。

In Spain, the month after a regularization program for undocumented migrants resident before end-2025 closed (applications April to June 30; roughly 1.2 million applied against a government estimate of 500,000), about 60,000 migrants crossed from Morocco into Ceuta — a Spanish enclave on the African continent bordering Morocco — within 24 hours on July 31, creating a humanitarian crisis (deaths reported; most were returned to Morocco). The program does not cover new arrivals, so there is no legal causal link, but Morocco's 2021 precedent of deliberately loosening border controls as diplomatic leverage makes this a European political flashpoint. Europe's 2026 electoral calendar is light (two eastern German state elections and Sweden's general election in September); the next major event is France's presidential election in spring 2027. Spain has also denied cooperating with US military operations in the Middle East, contradicting the White House.

8-5. 格付機関・国際機関の見方 Rating Agencies and International Institutions

企業や国の信用力を評価する世界三大格付け会社（ムーディーズ、S&Pグローバル、フィッチ）の現状評価は次の通りです。開戦以来、中東の発行体の「格下げ」はゼロですが、フィッチは複数の発行体を格下げ方向の見直し（ウォッチ・ネガティブ）に置いています。ムーディーズはサウジアラビアを上から4番目の高格付けAa3で維持、S&Pはバーレーンを維持しています。フィッチの中東アフリカ・ソブリン責任者ポール・ギャンブル氏は「湾岸諸国の格付けが戦争に耐えてきたのは、強固な財政と、ホルムズ海峡を通らない代替輸出ルート（オマーン・サウジ・UAE）、バーレーンへの周辺国支援の見込みがあるため」とし、「安全保障とビジネス環境には長く残る悪影響がある」と警告しています。構造的な弱点として、湾岸の銀行の85%は格付けが政府の支援を前提としており、国の格下げは銀行に連鎖します。S&Pは「ホルムズ再開後も海運・エネルギーの流れが正常化するには数ヶ月を要し、2026年末まで戦前水準を下回る可能性がある」とし、国際通貨基金（IMF）は混乱が長引く深刻シナリオで世界インフレ率6%・2026-27年の成長率2%を警告、経済協力開発機構（OECD）は世界成長率を2025年3.4%→2026年2.8%→2027年3.1%と予測しています。

Among the big three rating agencies (Moody's, S&P Global, Fitch): no Middle East issuer has been downgraded since the war began, though Fitch has several names under review for downgrade (Rating Watch Negative). Moody's maintains Saudi Arabia at Aa3, its fourth-highest grade; S&P maintains Bahrain. Fitch's head of Middle East and Africa sovereigns, Paul Gamble, attributes Gulf resilience to strong public finances, alternative export routes bypassing Hormuz (Oman, Saudi Arabia, the UAE) and expected neighborly support for Bahrain, while warning of 'lasting adverse impact on the security and business environment.' A structural weak point: 85% of Gulf bank ratings assume sovereign support, so a sovereign downgrade cascades to banks. S&P sees shipping and energy flows below pre-war levels through end-2026 even after Hormuz reopens; the IMF's severe scenario has global inflation at 6% and 2026-27 growth at 2%; the OECD projects global growth of 2.8% in 2026 (from 3.4% in 2025), recovering to 3.1% in 2027.

9. EX Group 事業状況 EX Group Business Update

エネルギー情勢の不安定化と、世界規模のAIデータセンター需要の背景から、弊社はエネルギー・デジタルインフラ施設の開発、アセットマネジメント事業に注力しております。日本においては、株式会社EXCEED Energy（鹿児島本社）を起点とした九州エリア、そして最大の需要地である東京を起点とした東日本に注力して事業を実施してまいります。

Against the backdrop of destabilized energy conditions and global demand for AI data centers, EX Group is focusing on the development and asset management of energy and digital infrastructure facilities. In Japan, we are concentrating on the Kyushu region anchored by EXCEED Energy Co., Ltd. (headquartered in Kagoshima) and on eastern Japan anchored by Tokyo, the largest demand center.

中東不動産のアセットマネジメント事業においては、ドバイを活動拠点として、アブダビ、そしてサウジアラビアの既存投資物件の管理、ならびに事業機会の模索を継続しています。

In Middle East real estate asset management, with Dubai as our base of operations, we continue to manage existing investment properties in Abu Dhabi and Saudi Arabia and to explore new business opportunities.

日本食F&B投資事業については、継続検討中のブランドである「鰻の成瀬」ドバイ一号店に加え、鹿児島の生産品を活かした中東におけるレストラン・カフェ事業の展開も合わせて検討しています。中東情勢を見極めながら、年内の投資実行をターゲットとしてまいります。

In our Japanese food F&B investment business, in addition to the first Dubai location of 'Unagi no Naruse,' a brand under continued review, we are also considering restaurant and cafe ventures in the Middle East leveraging products from Kagoshima. We will target investment execution within this year while carefully monitoring conditions in the Middle East.

10. リスク評価 Risk Assessment

本号時点での主要リスクを、影響度（不動産・金融市場への波及の大きさ）と発生可能性で整理いたします。7月の特徴は、戦争リスクが「再燃」した一方で、8月2日時点では「合意の枠組み」報道により再度の沈静化の入口にあることです。各リスクの評価は外部機関の公表見解に基づきます。

Principal risks as of this issue, by impact on real estate and financial markets and by likelihood, based on published external views: (1) renewed escalation (strikes on Iran's underground nuclear sites or the Kharg Island export terminal) — high impact, medium likelihood; (2) normalization of attacks on civilian infrastructure (water, LNG, shipping) — high impact, medium-to-high likelihood; (3) persistently elevated insurance and logistics costs — medium-to-high impact, high likelihood; (4) frozen refinancing for speculative-grade developers — medium impact, medium likelihood (primary market effectively shut per Bloomberg; Fitch watches; 2027 maturity concentration); (5) Japan-driven market volatility (yen, rates, durability of intervention) — medium impact, medium likelihood.

11. 主要出典一覧 Key Sources

Dubai Land Department（DLD公式ポータル・DXB Interact）／ Dubai Islamic Bank「Indicative Sukuk Prices」（2026年4月28日・5月22日・6月30日・7月31日版）／ FRED（DCOILBRENTEU・DCOILWTICO、原データ米EIA）／ IEA Oil Market Report（2026年7月）／ EIA STEO（2026年7月）／ Lloyd's List ／ Lloyd's Market Association ／ Marsh ／ S&P Global ／ Fitch Ratings ／ Moody's ／ Bloomberg ／ Reuters ／ Foreign Policy ／ The National ／ AGBI ／ Khaleej Times ／ CBRE・CoStar ／ Knight Frank ／ JLL ／ Savills ／ REGA ／ GASTAT ／ アルラジ・キャピタル ／ ValuStrat（Dubai Residential VPI 2026年6月版）／ Brookfield・PIFプレスリリース（2026年5月7日・7月27日）／ CSIS ／ IMF（UAE訪問調査声明 2026年7月17日）／ OECD ／ Financial Times ／ New York Times ／ AP通信 ／ Axios ／ CNN ／ NPR ／ 日本経済新聞 ／ 時事通信 ／ 共同通信 ／ 経済産業省 ／ 財務省 ／ 日本銀行 ／ DET（Tourism Performance Report、2026年1月号を最後に更新停止を当社確認） ほか。各記載の初出箇所に発行元・日付を付記しています。

【ご参考】編集・発行者について About the Editor & Publisher

塩田 卓也 Takuya Shioda

東京証券取引所プライム市場に上場する不動産デベロッパー、ならびにインフラファンド市場に上場する再生可能エネルギー投資法人において、運用業務に従事してまいりました。その後は上場企業の経営実務に携わり、不動産開発、産業廃棄物最終処分場事業、エネルギー開発事業を推進。2024年より、中東ドバイおよびサウジアラビアにてアセットマネジメント事業を展開しております。

現在は、日本国内のエネルギー発電所分野と並行し、中東の不動産分野におけるアセットマネジメント事業を軸に活動しております。あわせて、日本の商品・技術・文化を中東市場へ繋げる架け橋となるべく、F&B（飲食）事業への投資や、日本企業の海外進出・貿易支援にも取り組んでおります。

塩田卓也 CEO　EXGROW PROPERTIES LLC・EXGROW INVESTMENT LLC (Dubai / Saudi Arabia)　株式会社EXCEED Energy (Tokyo / Kagoshima)

I began my career in asset management at a real estate developer listed on the Prime Market of the Tokyo Stock Exchange, and at a renewable energy investment corporation listed on the TSE Infrastructure Fund Market. I then moved into executive management at listed companies, driving real estate development, industrial waste final-disposal site operations, and energy development projects. Since 2024, I have been developing an asset management business in Dubai and Saudi Arabia. Today my work centers on asset management in Middle East real estate alongside Japan's power generation sector, together with F&B investment and support for Japanese companies expanding overseas — serving as a bridge connecting Japanese products, technology and culture to the Middle East.

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